前十月銷售持續疲軟，樓市重磅利好密集發布，能否扭轉下行態勢

今年來，房地產整體行業表現不佳，剛剛過去的“金九銀十”作為傳統的銷售旺季，能否對市場表現有所提振？

11月15日，國家統計局發布了房地產開發和銷售情況月度報告。今年前十月，開發投資、銷售數據、開發企業到位資金同比下降較多。“金九銀十”不及預期，不過，部分指標降幅收窄。

(相關資料圖)

為促進房地產市場穩定發展，近期，監管持續加大對房地產行業的支持力度，重磅政策密接出臺，包括“金融16條”、支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資，以及三部門支持保函置換預售資金等。

多位專家均表示，本輪政策預計將改善房企資金壓力、同時提振市場信心，推動房地產市場逐步企穩、保持平穩健康發展，預計接下來房市將會加速修復。

不過，也有房企向銀柿財經表示，政策效果最終還要看市場表現。

出現一定積極變化，但下行態勢還在持續

國家統計局相關數據顯示，今年1至10月份，全國房地產開發投資113945億元，同比下降8.8%，降幅較1至9月擴大。自今年4月以來，全國房地產開發投資累計金額同比持續下滑，且降幅不斷擴大。

銷售方面，前10月，商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%；商品房銷售額108832億元，下降26.1%，累計同比降幅收窄0.2個百分點。

在行業內資金方面，房地產開發企業到位資金125480億元，同比下降24.7%，降幅擴大0.2個百分點。從各渠道資金看，國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款均呈現累計同比下降趨勢。

此外，10月份房地產開發景氣指數為94.70，環比9月的94.86繼續下探。

諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙認為，在市場信心不足、居民購房觀望情緒濃厚的背景下，國慶假期居民購房計劃延緩疊加10月份居多城市疫情再度暴發，拖累市場修復速度，10月份市場表現較為平淡，銷售數據再度下滑。在銷售端并未明顯改善下，房企投資信心下降，行業資金仍存壓力。

不過也有一些積極的變化，商品房銷售額降幅已連續5個月收窄；從保交樓的情況來看，全國房地產施工期超過兩年即將步入交付階段的房地產開發項目完成投資保持較快增長，房屋竣工面積降幅也有所收窄。

“總的看，房地產市場出現了一定積極變化，但是下行態勢還在持續。”國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉在11月15日舉行的國新辦新聞發布會上表示。

今年來，房地產整體行業表現不佳，主要在于樓市供需兩端表現偏弱，一方面居民信心不足，消費意愿下降；另一方面，開發商資金緊張，部分樓盤逾期交付，甚至出現爛尾的情況，引發了巨大的社會關注。

在此情況下，房企經營同樣承壓，銀柿財經在此前報道《A股房企三季報顯平淡，萬科、保利發展等頭部房企第三季度凈利收縮》中統計，據同花順IfinD數據，截至11月4日，A股106家披露了三季報的上市房企中，共有61家前三季度營業收入同比下降，78家歸母凈利潤負增長。

重磅樓市利好政策密集發布

為了恢復市場信心、穩定樓市需求，今年1月、5月、8月，五年期貸款市場報價利率（LPR）共調降3次，累計下調35個基點。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華指出，當前樓市需求仍偏弱，未來不排除進一步適度下調房貸基準可能。

9月29日，央行和銀保監會還決定階段性調整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

近日，政策又釋放了一波重磅利好，從供需兩端齊發力對房地產業進行支持。

11月8日，在央行的支持和指導下，交易商協會宣布繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具（以下簡稱“第二支箭”），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。“預計可支持約2500億元民營企業債券融資，后續可視情況進一步擴容。”

兩天后，“第二支箭”首單落地。11月10日，交易商協會受理龍湖集團200億元儲架式注冊發行，中債增進公司同步受理企業增信業務意向。除龍湖集團外，還有新城控股、保利發展等多家民營房企也在溝通對接發債注冊意向。

此外，還有被市場認為力度空前的“金融16條”。11月11日，據媒體多方求證，央行和銀保監會聯合出臺《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（以下簡稱“金融16條”），共16條措施，要求金融機構分別從房地產融資、“保交樓”金融服務、受困房企風險處置、住房租賃金融支持等多方面對房地產行業給予支持。

周茂華認為，“金融16條”不能視為樓市政策轉向，“更傾向于金融管理部門推動一攬子穩樓市促發展政策措施的落實、落地。”

他表示，“金融16條”措施有極強針對性，涉及金融為房企紓困，滿足剛需，保障“保交樓”融資，支持優質房企債券融資等，有助于穩定信心，為樓市復蘇打了一劑強心針。

11月14日，中國銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行還聯合印發了《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，指導商業銀行按市場化、法治化原則，向優質房地產企業出具保函置換預售監管資金。

近期針對房地產的支持政策密集出臺，諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄指出，相關政策相對來說較為全面和廣泛，“金融16條”從供需兩端全方位入手，“第二支箭”從房企融資方向施力，三部門支持保函置換預售資金也是緩解房企資金面壓力。

陳霄表示，整體來看，本輪政策力度較大，接下來房企尤其是民營企業融資發債方面會得到明顯改善；其次，保交樓進一步落實，購房者的觀望情緒也會得到緩解；同時，因城施策繼續深化，政策強調合理確定當地個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限及合理確定首付比例，預計接下來將會有更多的城市調整認房又認貸政策，助力銷售端回溫。

預計房市修復加速

隨著樓市利好政策的陸續落地，房地產市場有望加速企穩。陳霄認為，政策多管齊下支持房地產，將有效促進行業信心的恢復，疊加疫情防控逐步優化，“預計接下來到年底房地產市場將會加速修復，轉折時刻即將到來。”

不過，也有房企向銀柿財經表示，政策效果最終還要看市場表現。

“房地產市場是影響全年經濟增長目標能在多大程度上實現的重要因素。”招聯金融首席研究員董希淼指出。

下一步，在供給端，他表示，應加快調整優化房地產金融政策，階段性放寬房地產貸款集中度管理相關要求；通過央行“三支箭”措施、政策性銀行專項借款等措施，加大對房地產企業流動性支持，對“保交樓”項目予以專項支持。

陳霄補充指出，監管還應完善房地產市場管理體系、健全房地產市場風險防控機制，防止系統性風險發生，利用如土地供應等手段，合理引導房企優化拿地結構和規模，完善企業投資布局，引導企業穩定健康發展。

從需求端考慮，董希淼表示，“還應進一步加大差別化住房信貸政策實施力度，加快采取下調首付比例、取消‘認房又認貸’、降低貸款利率等措施進行優化。”

他指出，目前住房信貸政策調整，主要集中在支持剛性住房需求，在如何更好地支持改善性住房需求方面，還有較大的優化空間，如對二套住房貸款利率下限進行適當調整；對限購政策，可精準實施“因區施策”，適當放開一二線城市郊區的限購政策。

在國新辦新聞發布會上，付凌暉也表示，下階段要堅持房住不炒定位，積極推進購租并舉，支持剛性和改善性住房需求，推動房地產市場逐步企穩，保持平穩健康發展。

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