隨著城市可用土地空間逐漸減少，土地成本持續(xù)攀升，原有工業(yè)用地土地收益率不斷下降等問(wèn)題逐步浮現(xiàn)，工業(yè)上樓這一概念頻繁被提起。工業(yè)上樓也被稱為“摩天工廠”、“空中廠房”，是提升工業(yè)用地空間，夯實(shí)先進(jìn)制造業(yè)根基的重要舉措。那么，對(duì)于這些“摩天工廠”，各地應(yīng)如何做優(yōu)工業(yè)上樓？

“人城產(chǎn)”深度融合

一般來(lái)說(shuō)，工業(yè)上樓是讓企業(yè)在高層樓房中進(jìn)行工業(yè)生產(chǎn)的新型產(chǎn)業(yè)空間模式，在不改變工業(yè)用地性質(zhì)的前提下，提升樓宇的容積率。不過(guò)，工業(yè)上樓絕不是樓下搬到樓上那么簡(jiǎn)單，其中自有著許多“巧思”。記者在深圳幾個(gè)工業(yè)上樓項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，工業(yè)上樓園區(qū)看上去更像城市綜合體，這些園區(qū)在承載研發(fā)生產(chǎn)之外，還具有寫字樓辦公的功能。位于深圳寶安區(qū)的大族激光全球智造中心，記者看到整個(gè)園區(qū)并不如一般印象中的“工廠”，而更像是充滿綠色的立體空間。

【資料圖】

那么，工業(yè)上樓到底怎么“上”？

在大族激光全球智造中心廠區(qū)一樓，記者看到許多重量十足的大型設(shè)備，許多中小型機(jī)器設(shè)備通過(guò)專業(yè)貨梯進(jìn)行搬運(yùn)，這些專業(yè)貨梯的承載量高達(dá)5噸，從而實(shí)現(xiàn)了生產(chǎn)設(shè)備和產(chǎn)品“一鍵上下樓”、“全維度交互傳送”，而且每棟工業(yè)及辦公樓房都配有兩到三部專業(yè)貨梯。

在二三樓的生產(chǎn)車間，主要放置一些中小型生產(chǎn)設(shè)備，由于重量較輕，更適合在高層區(qū)進(jìn)行生產(chǎn)，而且這樣也便于邀請(qǐng)客戶上門，同樓層的研發(fā)和工藝能夠第一時(shí)間到達(dá)設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)，與客戶進(jìn)行面對(duì)面溝通，減少研發(fā)周期。在七樓辦公區(qū)域，員工也只需按一下電梯按鈕即可直達(dá)生產(chǎn)區(qū)域，而這里的裝修風(fēng)格也與一般的寫字樓有所不同，帶有更濃郁的“工業(yè)風(fēng)”，整個(gè)園區(qū)也更像一個(gè)生活生產(chǎn)一體的園區(qū)，園區(qū)還配備宿舍、食堂、商業(yè)、會(huì)議、多功能廳等設(shè)施。

大族激光相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，得益于工業(yè)上樓模式，不僅推動(dòng)了公司技術(shù)研發(fā)、產(chǎn)能提檔升級(jí)和產(chǎn)品提質(zhì)增效，還進(jìn)一步促進(jìn)了實(shí)現(xiàn) “人城產(chǎn)”的深度融合。

動(dòng)態(tài)調(diào)整

最近一段時(shí)間以來(lái)，深圳的工業(yè)上樓步伐正在加速。3月6日，深圳今年全市首個(gè)“工業(yè)上樓”新項(xiàng)目——寶安燕羅智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)業(yè)園開工，建成后將提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間36萬(wàn)平方米，包括26.5萬(wàn)平方米高品質(zhì)低租金的生產(chǎn)制造產(chǎn)業(yè)空間。3月10日，深圳全市首個(gè)平方公里級(jí)“工改工”城市更新項(xiàng)目、工業(yè)上樓試點(diǎn)園區(qū)——新橋東先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)園一期A項(xiàng)目提前1個(gè)月順利封頂。3月底，全國(guó)首個(gè)百米裝配式“摩天工廠”——坪山新能源汽車產(chǎn)業(yè)園一期項(xiàng)目將竣工。

此前，深圳還舉行了“20+8”產(chǎn)業(yè)2000萬(wàn)平方米工業(yè)上樓廠房空間項(xiàng)目招商大會(huì)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前深圳各區(qū)共有近72個(gè)工業(yè)上樓項(xiàng)目，用地面積854.8萬(wàn)平方米，平均容積率4.2，廠房面積2306.5萬(wàn)平方米。其中，大部分項(xiàng)目在20大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)。

值得一提的是，深圳工業(yè)類物業(yè)也一直是投資市場(chǎng)關(guān)注熱點(diǎn)。根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，去年上半年，深圳工業(yè)類物業(yè)交易額就首次超越辦公類物業(yè)，占上半年大宗交易物業(yè)類別的50%以上。有業(yè)內(nèi)人士表示，深圳工業(yè)物業(yè)投資市場(chǎng)明顯增長(zhǎng)且呈現(xiàn)工業(yè)上樓趨勢(shì)，企業(yè)在深圳購(gòu)置工業(yè)物業(yè)主要目的包括設(shè)立大灣區(qū)研發(fā)中心、設(shè)立國(guó)際對(duì)外窗口和打造硬件中心輻射灣區(qū)。

除了深圳，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市都在發(fā)力工業(yè)上樓。以粵港澳大灣區(qū)為例，同樣以制造業(yè)著稱的東莞提出5年打造5000萬(wàn)平方米低成本高品質(zhì)快供給產(chǎn)業(yè)空間。

不過(guò)，有熟悉工業(yè)廠房市場(chǎng)的投資人士告訴記者，工業(yè)上樓不是廠房堆疊，把生產(chǎn)線搬上樓那么簡(jiǎn)單，而是一套科學(xué)系統(tǒng)的工程，由于市場(chǎng)上多數(shù)開發(fā)主體了解不深，開發(fā)運(yùn)營(yíng)“試錯(cuò)”成本也會(huì)很高。

合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇表示，低成本高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間將促進(jìn)產(chǎn)業(yè)保育提升及招商引資。目前，深圳工改工項(xiàng)目面臨“監(jiān)管升級(jí)，銷售難度大、拿地成本趨高、盈利模式少，運(yùn)營(yíng)經(jīng)濟(jì)賬難平”等問(wèn)題，項(xiàng)目推動(dòng)緩慢，工業(yè)上樓有助于盤活部分工改工城市更新項(xiàng)目，推進(jìn)一批工業(yè)上樓土地整備項(xiàng)目。對(duì)于目前深圳工業(yè)上樓的投資市場(chǎng)前景，羅宇認(rèn)為，工業(yè)上樓項(xiàng)目能跑贏通脹但要做“時(shí)間的朋友”，項(xiàng)目必須匹配中長(zhǎng)期低成本資金。此外，工業(yè)上樓項(xiàng)目租金限制經(jīng)營(yíng)回報(bào)率，分子能否做大，分母怎么做小是值得關(guān)注的問(wèn)題，例如分子做大靠運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新盈利模式（產(chǎn)業(yè)服務(wù)+產(chǎn)業(yè)投資實(shí)現(xiàn)第二第三增長(zhǎng)曲線），分母做小必須嚴(yán)控成本管理。

世聯(lián)行首席工改顧問(wèn)董極認(rèn)為，“基于過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)在的政策，我們嘗試想象一下未來(lái)工業(yè)上樓可能出現(xiàn)的情況：首先，工業(yè)上樓按照現(xiàn)有規(guī)劃目標(biāo)順利實(shí)施，供求關(guān)系平衡，那么將來(lái)會(huì)呈現(xiàn)在國(guó)有企業(yè)主導(dǎo)下各個(gè)主體專業(yè)化分工的局面，政府為業(yè)主方，開發(fā)企業(yè)為代建方，民營(yíng)企業(yè)為專業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)公司，深圳憑借成本優(yōu)勢(shì)以虹吸效應(yīng)吸引周邊城市優(yōu)質(zhì)生產(chǎn)制造企業(yè)入駐；如果工業(yè)上樓市場(chǎng)供出現(xiàn)過(guò)于求，工業(yè)上樓推行過(guò)程中按既定目標(biāo)規(guī)劃供應(yīng)導(dǎo)致供過(guò)于求或超前供應(yīng)，因市場(chǎng)消化動(dòng)力不足，或造成空間空置和資源浪費(fèi)。所以，動(dòng)態(tài)調(diào)整是最理想的狀態(tài)。工業(yè)上樓政策推行過(guò)程中，根據(jù)市場(chǎng)需求調(diào)整供應(yīng)計(jì)劃，循序漸進(jìn)規(guī)劃空間指標(biāo)，讓土地資源得到有效利用，但這需要極強(qiáng)的前瞻預(yù)判能力支撐。”

校對(duì)：姚遠(yuǎn)

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