當前快看：保利發展避談“進三爭一”

2023年第一季度，保利發展實現銷售額1138億元，成為唯一一家銷售額超千億的房企(中指研究院數據)。從前三個月的勢頭來看，在去年實現“進三”的基礎上，其今年“爭一”是大概率的事。

不過，在4月4日的2022年度業績說明會上，保利發展管理層均避免提及“進三爭一”的目標，公司董事長劉平在提及公司今年目標時也只是說，“2023年將繼續不斷做強做大自身，以央企高度的責任感做好房子、好服務，為實現公司高質量發展不斷奮進。”

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實際上，今年低調進取之時，保利發展還是想“賭一把”，有選擇性地穩定投資力度。

2022年，保利發展新拓展了91個項目，總地價為1613億元。據中指研究院榜單，去年該公司權益拿地金額及權益拿地面積分別位列行業第3、第2名。

尤其是去年下半年來，保利發展抓住土地市場競爭趨緩的機會，新拓展項目總地價金額1007億元，占全年比重的62%，為后續結轉利潤打下基礎。

2023年第一季度，保利發展權益拿地金額為92億元，僅次于同樣在“競速”的華潤置地(103億元)，位列榜單第二。

體現在公司經營計劃上，該公司在年報中表示，今年公司計劃完成房地產及相關產業直接投資3510億元，計劃新開工面積2000萬平方米，計劃竣工面積4450萬平方米。 其計劃投資額度相較2022年的3650億元有所下降，但總體相當。

在市場下行期仍然保持了穩定的拿地節奏，是保利發展的資金底氣。截至去年末，其擁有賬面資金1765億元；年內經營活動產生的現金流量凈額為74.22億元，連續5年為正。

而憑借央企背景和穩健的財務基本面，保利去年累計發行公司債113億元、中期票據150億元，合計規模同比增長40.72%，進一步為公司增加了流動性，帶來投資的可能；發行利率多次為同期同行最低，直接融資平均融資成本僅為2.88%。

“公司儲備好充裕資金，密切關注形勢變化，隨時調整優化拿地策略。”保利發展財務總監王一夫在業績會上表示。

保利發展公司總經理周東利也表示，公司的資金儲備充裕，總部調配資金能力強，可以同時參與多個城市、多個項目的競拍。

保利發展的投資有選擇性地流向了其深耕的38個城市，去年新獲取的91個項目中，重點布局的38城拓展金額占比達98%。

近年來，保利發展不斷加大對重點核心城市的深耕，在重點布局的38城貨量儲備保持在75%以上，以謀求業績的穩定性。據克而瑞統計，2022年該公司在一線城市新增土儲建筑面積占比為23.3%，上年同期則僅為2.6%。

“公司將繼續堅持核心區域聚焦戰略，重點投資基本面好的城市，同時關注其他城市土地市場的結構性機會。”王一夫在業績會上表示。

得益于近年來對核心城市的深耕，保利發展2022年的銷售降幅優于行業平均水平，實現銷售簽約面積2747.95萬平方米，同比下降17.55%；實現銷售簽約金額4573.01億元，同比下降14.51%；銷售額升至行業第二名，重點布局的38城銷售貢獻為86%，同比提升8個百分點。

營收及利潤方面，2022年，保利發展營收同比微降1.37%至2810億元，歸母凈利潤同比減少33.01%至183.47億元。

針對利潤下滑，公司在年報中解釋稱，主要為前期低利潤項目成為結轉主力，導致毛利率水平、投資收益規模下降。2022年，其毛利率為22.01%，同比下降4.79個百分點；實現投資收益42.01億元，同比下降32.36%。

隨著去年下半年來保利發展抓住土地市場機會“撿漏”，未來幾年公司毛利率水平有望改善。

針對2023年市場形勢，劉平表示，今年以來，受宏觀政策優化、購房者預期邊際改善、積壓需求集中釋放等多重作用，銷售市場出現回暖，但市場復蘇情況仍需進一步觀察，行業正處在由“規模擴張”轉向“高質量發展”的關鍵時期。

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