深圳大學(xué)喬遠(yuǎn)：REITs的立法工作是形成一套與其交易架構(gòu)契合的法律體系｜公募REITs宣傳周Day7

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者李域 深圳報(bào)道

中國(guó)公募REITs的誕生，是不動(dòng)產(chǎn)金融探索道路上的新里程碑。

(資料圖)

迄今為止，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融領(lǐng)域重要問題提供了新的解決思路和契機(jī)。隨著試點(diǎn)工作的不斷推進(jìn)以及配套政策的發(fā)展，公募REITs被提到了新的戰(zhàn)略高度。

監(jiān)管部門指出，下一步將借鑒境外成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，推動(dòng)REITs專項(xiàng)立法，完善法治基礎(chǔ)，促進(jìn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展。

站在頂層設(shè)計(jì)的角度，業(yè)界專家亦普遍認(rèn)為，目前加快推進(jìn)REITs的立法工作仍是重中之重，公募REITs的蓬勃發(fā)展需要適配的法律法規(guī)制度和配套稅收政策等給予保障。

4月16日，深圳大學(xué)法學(xué)院碩士研究生導(dǎo)師、金融法研究中心輪值主任喬遠(yuǎn)做客21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道“公募REITs宣傳周”，與21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者圍繞“公募REITs的頂層制度建設(shè)建議”進(jìn)行一場(chǎng)深度交流。

喬遠(yuǎn)認(rèn)為，REITs的立法工作，應(yīng)當(dāng)在近些年不斷積累的經(jīng)驗(yàn)之上，形成一套與REITs交易架構(gòu)契合的法律體系。此外，基于當(dāng)下REITs市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的現(xiàn)狀，立法也應(yīng)當(dāng)從功能性的角度，來匹配REITs的發(fā)展。

四方面改革建議

21世紀(jì)：自2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來，已經(jīng)歷三年平穩(wěn)發(fā)展。截至2023年3月末，我國(guó)已累計(jì)發(fā)行上市27只公募REITs產(chǎn)品，募集資金總額達(dá)908.92億元，應(yīng)如何看待基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展的現(xiàn)狀，其對(duì)存量不動(dòng)產(chǎn)的盤活作用如何?

喬遠(yuǎn)：首先從發(fā)展定位角度來看，在當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力的情況下，基礎(chǔ)設(shè)施REITs對(duì)于穩(wěn)定基礎(chǔ)設(shè)施投資、提升基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理水平、拓寬社會(huì)投資渠道以及降低政府和企業(yè)負(fù)債率等具有重要意義。

其次，回顧我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展歷程可以發(fā)現(xiàn)，我國(guó)對(duì)于發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs是相對(duì)審慎的。盡管如此，目前REITs與2011年的狀況相比，得到了長(zhǎng)足發(fā)展，尤其是在目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下承擔(dān)了逆周期、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的作用。可以說，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展在現(xiàn)階段取得了不錯(cuò)的成果，未來發(fā)展可期。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施存量已達(dá)到100萬億元甚至更高，而按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，我國(guó)人均基礎(chǔ)設(shè)施資本存量只有發(fā)達(dá)國(guó)家的20-30％。這一對(duì)數(shù)值能夠說明，未來Reits存在著很大的、可供挖掘的潛力。

所以，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs無論從其自身發(fā)展而言，抑或是從對(duì)存量不動(dòng)產(chǎn)的盤活作用而言，都已經(jīng)發(fā)揮了重大作用，并且在未來能夠發(fā)揮更大的作用。

21世紀(jì)：在試點(diǎn)三年后，處于起步階段的基礎(chǔ)設(shè)施REITs走到十字路口，基于基礎(chǔ)設(shè)施REITs對(duì)盤活地方存量資產(chǎn)、降低債務(wù)負(fù)擔(dān)的重任，接下來改革措施主要包括哪些方面？

喬遠(yuǎn)：我國(guó)REITs的發(fā)展經(jīng)歷了從探索研究，類REITs、再到公募REITs、最后發(fā)展到完善期四大階段。換言之，試點(diǎn)三年后的基礎(chǔ)設(shè)施REITs可以說已經(jīng)歷了前述三個(gè)階段，目前處于完善期。而對(duì)于處于完善期的REITs，改革措施是必須且有必要的，我個(gè)人認(rèn)為，主要可以包括以下四個(gè)方面：

第一，系統(tǒng)構(gòu)建符合REITs特點(diǎn)的制度安排，以完善的規(guī)則體系保障市場(chǎng)建設(shè)。試點(diǎn)階段采用的“公募基金+ABS”的模式，是立足國(guó)內(nèi)法律環(huán)境和現(xiàn)實(shí)需求下務(wù)實(shí)可行的方案。從短期來看，應(yīng)及時(shí)總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，系統(tǒng)構(gòu)建REITs市場(chǎng)發(fā)行、交易、信息披露、監(jiān)督管理等方面的監(jiān)管框架，持續(xù)完善產(chǎn)品定位、管理模式、稅收優(yōu)惠等相關(guān)法律法規(guī)和配套制度。而從中長(zhǎng)期來看，應(yīng)立足我國(guó)國(guó)情并借鑒他國(guó)經(jīng)驗(yàn)，加快推動(dòng)專門立法，穩(wěn)步增強(qiáng)REITs市場(chǎng)廣度、深度，推動(dòng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。

第二，以注冊(cè)制的理念促進(jìn)市場(chǎng)主體發(fā)揮主導(dǎo)作用，嚴(yán)格遵循以信息披露為中心，以投資者需求為導(dǎo)向，充分披露與投資者投資決策密切相關(guān)的重要信息。研究完善相關(guān)發(fā)行和交易機(jī)制，激發(fā)市場(chǎng)活力，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

第三，我個(gè)人認(rèn)為，進(jìn)一步優(yōu)化REITs市場(chǎng)發(fā)展的政策環(huán)境也是未來改革必不可少的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)建立能夠統(tǒng)籌協(xié)調(diào)且能給予Reits必要政策支持的綜合機(jī)制。形成以制度為依托，市場(chǎng)為導(dǎo)向，政府為引導(dǎo)形成良性循環(huán)。

第四，從REITs產(chǎn)品自身而言，可以豐富完善其類型。根據(jù)現(xiàn)在世界成熟市場(chǎng)的REITs發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，基于投資對(duì)象的不同，REITs可劃分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種。

目前成熟市場(chǎng)上公募REITs主要包括權(quán)益型及抵押型兩種，其中權(quán)益型占據(jù)公募REITs市場(chǎng)超九成的份額。權(quán)益型REITs涉及的范圍相當(dāng)廣泛，包括各類地產(chǎn)的開發(fā)和租賃,并提供相關(guān)的物業(yè)管理服務(wù)，主要特點(diǎn)在于其必須自己收購(gòu)和開發(fā)房地產(chǎn)，并將其納入投資組合中進(jìn)行管理，而不是像其他房地產(chǎn)公司那樣完成開發(fā)后即可出售。

抵押型REITs的功能相當(dāng)于金融中介,將其募集的資金用于房地產(chǎn)抵押貸款或購(gòu)買抵押證券。投資收益主要來源于發(fā)放抵押貸款收取的手續(xù)費(fèi)、抵押貸款利息以及通過發(fā)放參與型抵押貸款所獲得的抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收益。通常來說，抵押型REITs的投資收益是低于權(quán)益型REITs的。但由于抵押型Reits不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，因此風(fēng)險(xiǎn)也低于權(quán)益型REITs，而且投資者無法參與房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理。

混合型REITs是上述兩種REITs的混合體，其既可以投資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，也可以進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)，兩者投資比重則由信托經(jīng)理人依據(jù)市場(chǎng)景氣度與利率變動(dòng)情況等進(jìn)行調(diào)整。從改革的角度看，我國(guó)REITs市場(chǎng)在未來一段時(shí)間內(nèi)的成熟發(fā)展過程中，可以以投資者需求為導(dǎo)向，在現(xiàn)有產(chǎn)品類型的基礎(chǔ)上，繼續(xù)探索、豐富REITs的類型、以完善市場(chǎng)供給。

REITs立法的主要內(nèi)容與稅收立法密切相關(guān)

21世紀(jì)：當(dāng)前，在政策部門推動(dòng)下，重點(diǎn)地區(qū)綜合推動(dòng)機(jī)制正在完善，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)解決REITs涉及各類問題。同時(shí)，REITs的立法工作也加快推進(jìn)，其立法的主要內(nèi)容以及對(duì)行業(yè)發(fā)展的影響？

喬遠(yuǎn)：我國(guó)沒有專門的REITs立法，現(xiàn)有法律體系與REITs也并不完全配套。相關(guān)的法律包括公司法、證券法、證券投資基金法、稅法等等。REITs的立法工作，在我個(gè)人看來，應(yīng)當(dāng)在近些年不斷積累的經(jīng)驗(yàn)之上，形成一套與REITs交易架構(gòu)契合的法律體系。此外，基于當(dāng)下REITs市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展的現(xiàn)狀，立法也應(yīng)當(dāng)從功能性的角度，來匹配REITs的發(fā)展。

REITs立法的主要內(nèi)容必然與稅收立法密切相關(guān)。這主要是因?yàn)槎愂諆?yōu)惠是REITs的核心內(nèi)容之一。REITs所依托的不動(dòng)產(chǎn)交易，在各個(gè)環(huán)節(jié)的稅務(wù)都較為繁重，同時(shí)牽涉的納稅主體也非常多，各類稅種和高額賦稅也因此成為REITs設(shè)立的挑戰(zhàn)之一。

在我國(guó)，REITs的設(shè)立可能面臨的稅收有三個(gè)層面的賦稅：首先，在標(biāo)的資產(chǎn)重組過程中的增值稅及附加稅、所得稅、契稅、土地增值稅、印花稅等；其次，在標(biāo)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過程中，產(chǎn)品層面的增值稅及所得稅。如果是通過項(xiàng)目公司持有標(biāo)的，則項(xiàng)目公司層面也將面臨增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、所得稅等；第三，投資者層面的所得稅。由于REITs參與方較多，架構(gòu)較為復(fù)雜，容易面臨多重繳稅的問題，如果費(fèi)用過高，則會(huì)降低產(chǎn)業(yè)方參與REITs的熱情，且在收益層面對(duì)投資人的吸引力也會(huì)下降。因此公募REITs的發(fā)展，將深度綁定稅法，乃至未來可能出臺(tái)的特別稅收政策。

相較之下，成熟市場(chǎng)，例如美國(guó)的REITs市場(chǎng)配套稅法較為完備。美國(guó)在稅法的框架下，為REITs制定了多項(xiàng)特定優(yōu)惠政策，甚至可以說，稅法保障和稅收優(yōu)惠是REITs在美國(guó)得以快速發(fā)展的最重要的原因之一。

我個(gè)人認(rèn)為，美國(guó)稅收立法方面的成熟經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)可以根據(jù)咱們自身REITs市場(chǎng)實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行選擇性的借鑒。一方面設(shè)定好REITs的最低收益組成比例及收益分配比例要求，另一方面在稅賦層面落實(shí)好“稅收中性”原則。其次，在轉(zhuǎn)讓階段，可以在國(guó)家鼓勵(lì)的領(lǐng)域有針對(duì)性的給予稅收優(yōu)惠，以刺激REITs在該領(lǐng)域的使用和發(fā)展。最后，對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施及PPP項(xiàng)目，可探討對(duì)其財(cái)政付費(fèi)類的收入進(jìn)行稅收豁免，以加強(qiáng)項(xiàng)目的現(xiàn)金流。

除此之外，可以考慮對(duì)《基金法》等相關(guān)金融法律以及其他法律規(guī)范作出一定程度的修改。立法工作需要關(guān)注的重點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)在于形成協(xié)同有效、體系完備的法律制度框架及體系，以更好地帶動(dòng)行業(yè)發(fā)展。并且對(duì)于可能產(chǎn)生的問題盡力做到于法有據(jù)，以法治化的道路穩(wěn)定市場(chǎng)信心，防止信心波動(dòng)造成市場(chǎng)不穩(wěn)以帶來可能產(chǎn)生的金融風(fēng)險(xiǎn)。

制度體系的相對(duì)不健全制約REITs發(fā)展

21世紀(jì)：近日，國(guó)家發(fā)改委《做好REITs項(xiàng)目申報(bào)通知》與證監(jiān)會(huì)《推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行通知》先后下發(fā)，為推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，完善了基礎(chǔ)制度和監(jiān)管安排。在拓寬試點(diǎn)項(xiàng)目方面，公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目范圍進(jìn)一步拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，業(yè)界認(rèn)為是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的首次公募REITs試水，此次兩部委聯(lián)合發(fā)文對(duì)市場(chǎng)的影響？

喬遠(yuǎn)：消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施首次被納入REITs是一項(xiàng)重磅政策，落地即釋放出積極的信號(hào)。國(guó)內(nèi)此前試點(diǎn)的REITs的底層資產(chǎn)主要是基礎(chǔ)設(shè)施。而在消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，我國(guó)目前有著龐大的、高達(dá)數(shù)十億平方米的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，其中有大量?jī)?yōu)質(zhì)的自持物業(yè)，整體價(jià)值以數(shù)萬億計(jì)。

國(guó)內(nèi)商業(yè)企業(yè)（包括商管企業(yè)等）過去參與REITs通過兩種方式：一是赴新交所或者港交所發(fā)行REITs或注入已發(fā)行REITs中；二是在國(guó)內(nèi)發(fā)行類REITs。但這兩個(gè)渠道在當(dāng)時(shí)并不通暢，所以這部分資產(chǎn)變成了所謂的“沉睡的資產(chǎn)”。

國(guó)內(nèi)新增購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)投資金額高且建設(shè)期較長(zhǎng)。本次國(guó)家發(fā)改委與證監(jiān)會(huì)先后下發(fā)的文件都明確提及，將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs，將利好國(guó)內(nèi)龐大的商業(yè)資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)流通，尤其對(duì)于頭部百貨和商管公司現(xiàn)有問題的解決具有重大意義。針對(duì)投資擴(kuò)張慢，資金壓力大，資金回收期較長(zhǎng)的問題，發(fā)行REITs可增強(qiáng)資本實(shí)力，降低資金壓力，并有利于回收資金用于新的商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)。

對(duì)于目前重資產(chǎn)發(fā)展模式下，資產(chǎn)沒有較好的退出渠道的現(xiàn)狀，發(fā)行REITs可以使資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變，底層資產(chǎn)得到有效盤活。

另外，對(duì)于部分商場(chǎng)存在老舊、新消費(fèi)場(chǎng)景缺失，對(duì)年輕一代吸引力不足，易受到電商沖擊這樣的問題，發(fā)行REITs加大資本性改造投入，有利于改善商場(chǎng)條件，創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景，例如網(wǎng)紅業(yè)態(tài)、新式餐飲茶飲及更多娛樂業(yè)態(tài)等，滿足年輕一代以及家庭消費(fèi)者的一站式采購(gòu)及休閑娛樂的需求。

除此之外，在企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)管理方面，發(fā)行REITs可改善現(xiàn)金流、資產(chǎn)負(fù)債率等指標(biāo)；長(zhǎng)期來看，權(quán)益人因仍持有一定比例基金份額，也將繼續(xù)受惠。而且由于REITs存在著可盤活存量資產(chǎn)、增強(qiáng)資本能力、可利用回收資金用于新的商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)這樣的特性，因此亦可以形成投資的良性循環(huán)，有利于運(yùn)營(yíng)管理能力強(qiáng)的龍頭公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)擴(kuò)張。總體而言，通過發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)領(lǐng)域REITs，可以充實(shí)商業(yè)地產(chǎn)資金池的容量，從而提振市場(chǎng)整體信息，并在利于自身發(fā)展的同時(shí)，給相鄰產(chǎn)業(yè)行業(yè)帶來利好。

21世紀(jì)：目前發(fā)行的公募REITs資產(chǎn)類型，包括了生態(tài)保護(hù)、能源、交通、園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房這六大類，那么跟成熟市場(chǎng)比，我國(guó)做公募REITs還可以在那些領(lǐng)域擴(kuò)圍，時(shí)機(jī)是否成熟？還存在哪些障礙？

喬遠(yuǎn)：以上交所和深交所正式發(fā)布REITs業(yè)務(wù)配套規(guī)則的2021年為限，全年全球上市的REITs總市值約2.5萬億美元，美國(guó)占比近一半。全球共有43個(gè)國(guó)家或地區(qū)建立了REITs制度，共有865家上市REITs，總市值達(dá)2.5萬億美元，其中主要分北美、歐洲及亞太三大市場(chǎng)，美國(guó)占比約60%。

此外日本、澳大利亞、英國(guó)等國(guó)也有發(fā)行較多的REITs產(chǎn)品。在成熟市場(chǎng)中，早期REITs投資的資產(chǎn)類型主要為各類房地產(chǎn)，包括寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、酒店公寓等，之后逐漸拓展到醫(yī)療養(yǎng)老、城市服務(wù)、數(shù)據(jù)中心、體育休閑、劇院、交通、電力、無線通訊、農(nóng)林、監(jiān)獄、軍事基地、教科文衛(wèi)等領(lǐng)域。未來我國(guó)公募REITs可以在上述領(lǐng)域中根據(jù)自身發(fā)展情況選擇擴(kuò)圍的方向。

就領(lǐng)域擴(kuò)圍的時(shí)機(jī)和阻礙而言，參考成熟市場(chǎng)可以發(fā)現(xiàn)一些規(guī)律性的經(jīng)驗(yàn)。1991年以來，美國(guó)《稅收改革法案》從制度上給予了REITs稅收優(yōu)惠，加之美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，通過REITs進(jìn)行融資、盤活資產(chǎn)，提高資金周轉(zhuǎn)率的優(yōu)勢(shì)開始顯現(xiàn)，美國(guó)REITs市場(chǎng)迎來了大規(guī)模增長(zhǎng)。而在后亞洲金融危機(jī)時(shí)期（也即1998年到2007），全球主要發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)在陸續(xù)推出REITs之后，金融危機(jī)對(duì)亞太主要市場(chǎng)帶來了較大沖擊，一些國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷，于是日本、新加坡、中國(guó)香港等亞太主要市場(chǎng)陸續(xù)推出REITs相關(guān)政策規(guī)則，使得REITs在亞太市場(chǎng)獲得了發(fā)展。而在后次貸危機(jī)時(shí)期（也即2008至今），美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到極大沖擊，REITs出現(xiàn)大幅回撤，總市值降低大概38.57%。但是隨后得到迅速恢復(fù)，并出現(xiàn)了長(zhǎng)達(dá)十年的連續(xù)上漲。在這一時(shí)期REITs市場(chǎng)的發(fā)展開始由發(fā)達(dá)國(guó)家逐漸擴(kuò)展到發(fā)展中國(guó)家，中東、東南亞地區(qū)部分國(guó)家也紛紛出臺(tái)REITs制度。綜上認(rèn)為，領(lǐng)域擴(kuò)圍的時(shí)機(jī)和阻礙，從歷史上看是一體兩面，并且是并存的。參考世界REITs的發(fā)展趨勢(shì)可以看到，REITs在一國(guó)的生根發(fā)芽和不斷完善是必然的，尤其是對(duì)于市場(chǎng)體量巨大的我國(guó)而言，當(dāng)下受各方面因素影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，但同時(shí)也是完善我們自身制度的好時(shí)機(jī)。

制約REITs發(fā)展的重要挑戰(zhàn)仍然是制度體系的相對(duì)不健全，所以仍應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)相關(guān)法治體系的完善，正視市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)的同時(shí)運(yùn)用制度手段防范化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

21世紀(jì)：一份來自北大光華管理學(xué)院的研究報(bào)告測(cè)算，中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模超過百萬億，如果將1%進(jìn)行證券化，就可以撐起一個(gè)萬億規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，市場(chǎng)前景如何？

喬遠(yuǎn)：首先通過與成熟市場(chǎng)的比較可以發(fā)現(xiàn)，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的市場(chǎng)潛力是巨大的。以2021年的數(shù)據(jù)為例，美國(guó)REITs的個(gè)數(shù)達(dá)到239個(gè)，REITs總市值14296.3億美元REITs規(guī)模占比達(dá)到68.7%；中國(guó)香港REITs個(gè)數(shù)為11個(gè)，REITs總市值為253.8億美元，市場(chǎng)占比達(dá)到1.2%。比較而言，我國(guó)目前市場(chǎng)的體量以及基礎(chǔ)設(shè)施存量，和成熟市場(chǎng)相比，仍然具有相當(dāng)大的市場(chǎng)潛力。

而且由于我國(guó)的社融主要依托之一在于基建與地產(chǎn)，在當(dāng)前“房住不炒”的定位下，基建是“寬信用”的重要抓手之一。而基建公募REITs作為權(quán)益型融資工具，可以通過盤活存量資產(chǎn)的形式提供基建資金邊際增量；并且，Reits可以通過引導(dǎo)項(xiàng)目投資商預(yù)期，長(zhǎng)遠(yuǎn)看可以降低投資商債務(wù)壓力、加快其權(quán)益資金回收。并且當(dāng)前國(guó)家對(duì)更好利用REITs有很強(qiáng)的政策支持，所以我個(gè)人認(rèn)為，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)的前景總體上是明顯向好的。

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