解碼經(jīng)濟(jì)一季報丨房地產(chǎn)銷售顯著回暖，“保交樓”驅(qū)動竣工增速持續(xù)回升

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者李莎 北京報道4月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布一季度房地產(chǎn)銷售和開發(fā)數(shù)據(jù)。

一季度房地產(chǎn)銷售回暖，商品房銷售額同比增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正。1-3月全國商品房銷售面積29946萬平方米，同比下降1.8%，銷售額30545億元，增長4.1%，其中住宅銷售面積和銷售額分別增長1.4%和7.1%。

隨著“保交樓”持續(xù)推進(jìn)，一季度房屋竣工面積持續(xù)增長，其中住宅竣工面積14396萬平方米，增長16.8%。但房地產(chǎn)仍在調(diào)整和修復(fù)過程中，一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資同比降幅略有擴(kuò)大。1-3月全國開發(fā)投資25974億元，同比下降5.8%，其中住宅投資19767億元，下降4.1%。

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一季度穩(wěn)房地產(chǎn)政策加速落地，各地推出優(yōu)化政策超百條，在政策加持以及前期積壓需求釋放帶動下，全國商品房銷售規(guī)模加快回升，3月房價上漲城市明顯增加。當(dāng)前房企仍處于“保交樓”、去庫存的關(guān)鍵階段，房企到位資金降幅收窄，房企拿地開工積極性還有待改善。

綜合機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)和觀點(diǎn)，前期積壓需求釋放后，4月至今銷售數(shù)據(jù)有所回落，房地產(chǎn)修復(fù)節(jié)奏或放緩，但各項指標(biāo)較去年同期或好轉(zhuǎn)，后續(xù)市場恢復(fù)還有待政策進(jìn)一步支持。

銷售明顯回暖

一季度商品房市場加速回暖，銷售指標(biāo)明顯改善。

1-3月商品房銷售面積29946萬平方米，同比降幅收窄至1.8%，商品房銷售額30545億元，實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正，增長4.1%。其中住宅銷售面積和銷售額分別增長1.4%和7.1%。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示，1-3月，全國商品住宅銷售面積出現(xiàn)了自去年年初以來的首次同比增長。對比歷史數(shù)據(jù)，今年一季度新建商品住宅銷售規(guī)模僅次于2021年峰值水平。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，全國商品房銷售面積明顯改善，主要是3月熱點(diǎn)城市商品房銷售回暖明顯，部分城市銷售面積創(chuàng)下近幾年一季度新高。在滯后的剛需、換房需求和預(yù)期改善帶動的需求疊加下，一季度住房需求釋放強(qiáng)勁。

3月各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比也呈現(xiàn)上漲特征，新房和二手房價格環(huán)比上漲城市分別有64個和57個，比上月分別增加9個和17個。一線城市商品住宅銷售價格同比上漲、二三線城市同比降幅收窄。

劉麗杰表示，銷售市場的修復(fù)背后，是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境改善和住房支持政策成效釋放。

從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值284997億元，按不變價格計算，同比增長4.5%，比上年四季度環(huán)比增長2.2%，工業(yè)生產(chǎn)逐步恢復(fù)，服務(wù)業(yè)明顯回升，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行開局良好。

從住房政策支持來看，各部門積極響應(yīng)有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，支持剛性和改善性住房需求等要求，如證監(jiān)會發(fā)文推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行，央行年內(nèi)首次全面降準(zhǔn)0.25個百分點(diǎn)等，提振市場信心。各地因城施策政策持續(xù)跟進(jìn)，根據(jù)中指監(jiān)測，一季度全國各地優(yōu)化政策超百條。

需要注意的是，不同地區(qū)之間銷售恢復(fù)情況存在差異。1-3月東北地區(qū)銷售回暖勢頭更盛，商品房銷售面積和銷售額分別為856萬平方米和650億元，同比分別增長22.6%和18.4%。東部地區(qū)商品房銷售增速也開始回正，銷售面積和銷售額分別為12439萬平方米和18013億元，同比分別增長2.4%和9.3%。中部地區(qū)和西部地區(qū)銷售仍未扭轉(zhuǎn)降勢，仍面臨一定壓力。

劉麗杰表示，一季度市場銷售量價的修復(fù)有助于改善居民住房消費(fèi)信心，特別是一季度房價的筑底企穩(wěn)促進(jìn)觀望的客群入市，對于市場去庫存和“保交樓”具有積極作用。

隨著“保交樓”繼續(xù)推進(jìn)，一季度房屋竣工數(shù)據(jù)表現(xiàn)亮眼。1-3月房屋竣工面積19422萬平方米，同比增長14.7%，增幅較1-2月擴(kuò)大6.7個百分點(diǎn)。其中住宅竣工面積14396萬平方米，增長16.8%，增幅較1-2月擴(kuò)大7.1個百分點(diǎn)。

中指數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)50城銷售數(shù)據(jù)在一季度末市場沖高后，4月上半月新建商品住宅周度成交規(guī)模整體有所回落，市場活躍度已出現(xiàn)下滑。

短期來看，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，前期積壓需求進(jìn)一步釋放后，需求釋放動能整體弱化，預(yù)計市場銷售規(guī)模或出現(xiàn)環(huán)比回落行情，城市分化行情加劇。從全國市場來看，4-5月全國商品房銷售規(guī)模或低于2-3月，但在去年同期低基數(shù)下，單月同比數(shù)據(jù)或大概率為正增長。

開發(fā)投資有待改善

劉麗杰表示，當(dāng)前房企處于保交樓、去庫存的關(guān)鍵階段。一方面新房市場銷售修復(fù)，房價出現(xiàn)止跌企穩(wěn)態(tài)勢，房企加大施工，竣工情況轉(zhuǎn)好；但另一方面庫存仍在上升，房企拿地開發(fā)需求較弱。

1-3月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資25974億元，同比下降5.8%，降幅較1-2月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)。其中住宅投資19767億元，下降4.1%。

盡管春節(jié)后北京、杭州、成都等重點(diǎn)城市出現(xiàn)房企搶地現(xiàn)象，但土地市場僅是點(diǎn)狀恢復(fù)，三四線城市表現(xiàn)不佳，整體看房企拿地開發(fā)需求仍然較弱。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，一季度全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積1億平方米，環(huán)比下跌84%，同比下降32%，創(chuàng)2010年以來全國土地交易規(guī)模的新低。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這一方面受供地新規(guī)影響，今年年初大部分城市供地時段有所延遲，一季度實(shí)際入市地塊數(shù)量大幅減少。另一方面，房企投資仍然低迷，民企受制于資金壓力，僅有少數(shù)企業(yè)在核心城市有所納儲，百強(qiáng)房企中僅有2成在1-2月進(jìn)行了土地投資，規(guī)模化國央企、城投和優(yōu)質(zhì)區(qū)域型民企仍是拿地主力。

1-3月房企到位資金34708億元，同比下降9.0%，降幅較1-2月明顯收窄，房企資金情況有所改善，但仍未轉(zhuǎn)正。從資金來源看，各渠道到位資金同比降幅均收窄。受銷售改善影響，個人按揭貸款6188億元，降幅由15.3%縮小至2.9%，降幅收窄最明顯。

克而瑞分析認(rèn)為，受民營房企資金壓力影響，部分房企競得宅地后無力開發(fā)；受新房市場形勢影響，房企重點(diǎn)聚焦“保交樓”和銷售端，盤活停工項目，主動延緩開發(fā)進(jìn)度，避免樓市供應(yīng)過剩。

該機(jī)構(gòu)指出，核心城市由于市場相對較熱，新開工進(jìn)度并未受到較大影響，甚至略有提升。但對于大部分四五線城市，市場持續(xù)走弱影響企業(yè)開工意愿。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-3月，房屋新開工面積24121萬平方米，同比下降19.2%，降幅較1-2月擴(kuò)大9.8個百分點(diǎn)。其中住宅新開工面積17719萬平方米，下降17.8%，同比降幅較1-2月擴(kuò)大9.1個百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)投資也對固定投資增速帶來一定影響。光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華向21世紀(jì)報道記者表示，近三年房地產(chǎn)投資完成額占全社會固定資產(chǎn)投資總額約24.8%，再加上房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)上下游產(chǎn)業(yè)鏈投資，房地產(chǎn)對固定資產(chǎn)投資拉動預(yù)計超過30%。

僅就民間投資而言，一季度民間投資增長0.6%。4月18日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計司司長付凌暉在新聞發(fā)布會上表示，一季度房地產(chǎn)開發(fā)民間投資下降13.8%，下拉民間投資增速5個百分點(diǎn)。

陳文靜認(rèn)為，房企開工積極性受銷售市場恢復(fù)節(jié)奏、庫存壓力、企業(yè)資金情況和土地供應(yīng)規(guī)模等多種因素影響，當(dāng)前這些因素未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，短期新開工面積下行態(tài)勢或延續(xù)。在部分銷售熱度較高的城市，房企為增加供貨有望加快開工。而受企業(yè)新開工、拿地意愿均偏弱等因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比亦較難轉(zhuǎn)正。在“保交樓”要求下，竣工逐漸修復(fù)對投資的帶動作用或進(jìn)一步顯現(xiàn)。

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