股東會(huì)見聞錄 | 招商積余再談重資產(chǎn)與IMF賽道 今日精選

6月20日正午，招商局積余產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)有限公司在深圳召開了2022年度股東大會(huì)，審議包括董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)工作報(bào)告等13項(xiàng)議案。招商積余董事長(zhǎng)聶黎明、總經(jīng)理陳海照、董事會(huì)秘書陳江、財(cái)務(wù)總監(jiān)江霞等管理層出席。

據(jù)一位參會(huì)投資者向觀點(diǎn)新媒體轉(zhuǎn)述，此次股東會(huì)上投資者關(guān)注的重點(diǎn)，一是招商積余的凈資產(chǎn)收益率水平，二是IFM業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)，前者牽扯歷史遺留，后者則更多指向未來展望。

重資產(chǎn)遺題

【資料圖】

2022年報(bào)顯示，招商積余全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入130.24億元，同比增長(zhǎng)22.97%；歸母凈利潤(rùn)5.94億元，同比增長(zhǎng)15.72%，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為9.95億元，同比增長(zhǎng)41.60%。

在問答環(huán)節(jié)，投資者對(duì)招商積余整體業(yè)績(jī)表示認(rèn)可，但也指出，公司加權(quán)ROE（凈資產(chǎn)收益率）近年來一直處于中等個(gè)位數(shù)水平。

數(shù)據(jù)顯示，2020-2022年，招商積余平均凈資產(chǎn)收益率為5.37%、6.05%和6.66%；加權(quán)凈資產(chǎn)收益率為5.37%、6.07%和6.69%，攤薄凈資產(chǎn)收益率為5.27%、5.92%和6.49%。

凈資產(chǎn)收益率，即企業(yè)凈利潤(rùn)與平均凈資產(chǎn)的比率，可以理解為公司運(yùn)用自有資本的效率。因此，企業(yè)資產(chǎn)輕重配比對(duì)凈資產(chǎn)收益率有著直接影響。

作為對(duì)比，中海物業(yè)2022年的凈資產(chǎn)收益率高達(dá)36.1%，位居行業(yè)前列；新大正2022年加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為18.05%，特發(fā)服務(wù)2022年加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為12.68%。

在2022年凈利潤(rùn)同比接近腰斬的深物業(yè)，年內(nèi)加權(quán)凈資產(chǎn)收益率也有12.37%,，較上年同期下降12.12個(gè)百分點(diǎn)。

面對(duì)投資者疑問，招商積余財(cái)務(wù)總監(jiān)江霞表示，公司的ROE受制于以往重資產(chǎn)開發(fā)，以及中航物業(yè)與招商物業(yè)重組，導(dǎo)致歸母凈資產(chǎn)的重資產(chǎn)比重相對(duì)其他上市物業(yè)公司較高。

“這是一個(gè)歷史方面的原因。”江霞透露，接下來公司也會(huì)適當(dāng)優(yōu)化一部分重資產(chǎn)，朝著輕型化、科技化發(fā)展方向提升經(jīng)營(yíng)能力。”

聶黎明補(bǔ)充道，“我們還在持續(xù)優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，最終綜合提高ROE水平。”

從過去一年來看，在2022年1月開年之初， 招商積余就將深圳中航城、昆山中航地產(chǎn)及贛州中航九方三家公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給母公司招商蛇口的下屬企業(yè)，以7.78億元對(duì)價(jià)剝離了贛州、蘇州、深圳一批自持物業(yè)。

2022年4月14日，招商積余全資子公司天津格蘭云天置業(yè)公布，“津塘（掛）2007-24號(hào)”土地?cái)M退還天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)自局。

到了2022年12月4日，招商積余再次將成都市中航地產(chǎn)發(fā)展等6家公司100%股權(quán)，以及深圳中航觀瀾51%股權(quán)擺上貨架，并表示“本次交易如能順利完成，將有助于加快推進(jìn)公司輕重資產(chǎn)分離，打造有核心競(jìng)爭(zhēng)力的大物業(yè)輕資產(chǎn)平臺(tái)”。

關(guān)于ROE盈利水平，江霞在問答中還提到，公司重點(diǎn)通過提質(zhì)增效和精益管理，關(guān)注項(xiàng)目的密度、成本，特別是借助科技手段，目前已取得一定效果，住宅類物業(yè)盈利水平得到提升。

觀點(diǎn)指數(shù)研究院此前在報(bào)告中指出，2022年招商積余住宅板塊降本增項(xiàng)方面取得成效，毛利率由6.57%提升至9.12%，與此同時(shí)，非住領(lǐng)域的毛利率下降了約3.5個(gè)百分點(diǎn)。

拆分來看，2022年招商積余住宅物管業(yè)務(wù)毛利率為9.12%，非住宅物管毛利率10.08%，平臺(tái)增值服務(wù)毛利率6.03%，專業(yè)增值服務(wù)16.3%。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，這與其他物企一致，非住板塊毛利率受市場(chǎng)沖擊幅度要比住宅更大，但整體來看非住領(lǐng)域的利潤(rùn)率仍高于住宅。

IFM團(tuán)隊(duì)競(jìng)賽

在各類利潤(rùn)水平較高的非住物管業(yè)態(tài)中，IFM（綜合設(shè)施管理）近年來備受關(guān)注。

IFM是Integrated Facility Management的英文簡(jiǎn)稱，是指全面管理建筑空間中的物業(yè)資產(chǎn)、設(shè)施設(shè)備、工作流程和人員等一站式綜合解決方案。

與傳統(tǒng)的物業(yè)管理相比，IFM需要對(duì)企業(yè)大客戶在建筑內(nèi)所有非核心業(yè)務(wù)進(jìn)行總體策劃，以最終提升客戶營(yíng)運(yùn)能力，不再是單純依賴保潔、保安的勞動(dòng)密集型行業(yè)，更傾向于人才密集型行業(yè)。

對(duì)此有投資者提問，招商積余將如何滿足IFM賽道的人才需求。

總經(jīng)理陳海照回應(yīng)稱，公司一方面內(nèi)部組織COE（Center of Expertise，人力資源專業(yè)知識(shí)中心或者人力資源領(lǐng)域?qū)＜遥﹫F(tuán)隊(duì)為整體賦能，另一方面加大外部人才引進(jìn)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，會(huì)加大管培生校招傾斜。

據(jù)介紹，去年11月21日，2022深圳物博會(huì)舉辦之際，招商積余旗下招商積余綜合設(shè)施運(yùn)營(yíng)服務(wù)（深圳）有限公司便舉行了更名揭牌儀式，瞄準(zhǔn)IFM高端行業(yè)。

目前，招商積余已成為寧德時(shí)代、京東等知名企業(yè)IFM供應(yīng)商，入駐項(xiàng)目包括阿里巴巴西溪園區(qū)、華為南京研究所、寧德時(shí)代宜賓全球首個(gè)零碳工廠、美團(tuán)全國(guó)職場(chǎng)等。

“最近我們還獲得了華為金牌供應(yīng)商的榮譽(yù)”，陳海照補(bǔ)充道。

據(jù)第三方數(shù)據(jù)顯示，IFM行業(yè)全球過萬(wàn)億美元，而在我國(guó)物業(yè)所有者大部分IFM事項(xiàng)由物業(yè)所有者自行承擔(dān)，外包和IFM滲透率較北美、歐洲等成熟市場(chǎng)仍偏低，仍有較大提升空間。

2022年我國(guó)IFM外包市場(chǎng)規(guī)模約616億美元，主要局限于一線城市的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，外包比例僅約33%，低于亞太地區(qū)40%平均水平，遠(yuǎn)低于全球48%的平均水平，預(yù)計(jì)到2025年中國(guó)IFM行業(yè)將整體增長(zhǎng)20%以上。

今年3月的2023觀點(diǎn)物業(yè)大會(huì)上，萬(wàn)物梁行CEO葉世源也提出，隨著近幾年互聯(lián)網(wǎng)等新興行業(yè)的迅速發(fā)展，中國(guó)IFM業(yè)務(wù)有很大前途，但是也面臨行業(yè)痛點(diǎn)。

首先是很多客戶對(duì)IFM需求不足夠清楚、明確；其次，很多企業(yè)的管理半徑非常大，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)很難統(tǒng)一；第三，也是最重要的一點(diǎn)，越來越多企業(yè)把員工的工作作為第一生產(chǎn)力，比以前更加重視員工體驗(yàn)，所以要通過對(duì)服務(wù)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，才可以進(jìn)一步提升用戶體驗(yàn)。

物管行業(yè)未來所比拼的將不僅是面積與資金，或許還包括人才爭(zhēng)奪。

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