環球新動態：廣州天河區新 “地王”花落保利

作為廣州此次出讓地塊中“最核心”的宅地，天河區員村一橫路地塊與珠江新城東區僅一路之隔，在推出之時便吸引市場關注。

據網傳參拍名單，該地塊吸引了包括保利、中海、華潤、招商、越秀、建發等央國企，還吸引了美的置業、嘉達等民企參拍。

地塊起始價為19.0046億元，樓面起價49810元/平方米，即便0溢價也已躋身廣州市涉宅地塊成交樓板價TOP 7。

(資料圖)

在正式競價開始前，25家房企在近三小時的30輪競價后將這塊地送至搖號，溢價15%至21.8552億元成交，樓面價達到了57281元/平方米，躋身全市第二，也是天河區的“新地王”，僅次于越秀南地塊（6.3329萬元/平方米）。

最終，佛山市南海雅置投資有限公司（保利發展）幸運中簽員村地塊。

“稀缺性”是員村一橫路地塊吸引多家房企競爭的重要因素。據克而瑞廣佛區域統計，近十年天河區僅供應了29塊地，其中25宗位于發展相對落后的天河北和東圃板塊。上述地塊所處的員村板塊則多年未上新，舊改推進也相對較慢。

該地塊自身素質也不錯，位于珠江新城東部、金融城西區，再往南隔江相望之處則是琶洲CBD；步行1.5公里距離內的地鐵站有天河公園站（21號線，11號線及13號線在建）、白馬崗站(13號線，在建)；附近有暨南大學附屬第一醫院、天河公園、天河區政府等，地理位置優越；臨近的跑馬場被傳將引入高端商場SKP，補齊珠江新城東部高端商業空缺，有望提升片區價值。

圖源：合富研究院

地塊周邊一手新盤稀缺。合富研究院指出，珠江新城近10年僅有零星一手住宅項目供應。地塊5公里范圍內僅天麟府臻林一盤在售，余貨約20套，售價高達15萬元/平方米。

地塊附近的二手房則受樓齡、品質等因素影響，價格參差不齊。據貝殼平臺，建成時間超20年的華穎花園小區今年5月的參考均價為4.46萬元/平方米，同樣高樓齡的白馬花園小區參考均價為3.37萬元/平方米；建成時間在2015—2017年的天薈公館參考均價則為9.52萬元/平方米。

不過，這塊地也存在其短板。

克而瑞廣佛區域分析師指出，地塊雖與CBD隔街對望，但周邊舊廠舊村較多，城市界面一般；地塊毗鄰華南快速干線、黃埔大道兩大交通干線，住戶將受噪音困擾。

此外，寸土寸金的天河區尤其是珠江新城及其臨近地段大型空地極少，員村一橫路地塊面積也僅為1.4萬平方米（其中可建設用地面積約1.13萬平方米），體量并不大。克而瑞廣佛區域認為，該地塊純宅地的銷售盈利預期不高，但方便開發商“快進快出”模式。

合富研究院也指出，該地塊雖然區位優越且周邊物業購置需求強勁，但要求在遠離華南快速干線一側配建超2千平方米的幼兒園，使得2棟高層都受到噪音影響，制約了項目產品的溢價能力以及戶型設計自由度。該機構預計，較為合理的開發形態為“2棟高層塔樓+底層商業”。

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