李宇嘉：全國商品房銷售面積跌幅明顯擴大，開發商資金來源進一步惡化

8月15日，國家統計局發布1-7月份全國房地產的數據。1—7月份，全國房地產開發投資67717億元，同比下降8.5%（按可比口徑計算）；其中，住宅投資51485億元，下降7.6%。商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%，其中住宅銷售面積下降4.3%。商品房銷售額70450億元，下降1.5%，其中住宅銷售額增長0.7%。

1—7月份，房地產開發企業到位資金78217億元，同比下降11.2%。其中，國內貸款9732億元，下降11.5%；利用外資30億元，下降43.0%；自籌資金23916億元，下降23.0%；定金及預收款27377億元，下降3.8%；個人按揭貸款13950億元，下降1.0%。

【資料圖】

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉點評稱：

1、1-7月新開工和供地下滑幅度擴大，7月驟降

1-7月份，新開工下滑24.5%，跌幅比上半年擴大0.2個百分點，供地數據未披露，但根據廣發證券的統計，1-7月全國土地出讓金18435億元，較2022年同期下滑24%。注意的是，7月單月新開工、供地驟降的特征明顯，其中新開工環比6月下滑30.2%，而5-6月份新開工環比都是增長的；7月土地出讓金同比下滑幅度（46%）較6月擴大13個百分點。

2、銷售下行、預期不穩是主因

主要原因在于6月份以來，新房銷售同環比下滑幅度加大，特別是7月重點城市同環比下滑幅度超過30%，TOP30重點企業中大部分銷售同比下滑幅度在30%-40%，即便是頭部企業也出現了超季節性的下滑，抑制了開發商拿地、開工的積極性。同時，7月份以來部分穩健房企債券價格暴跌，第二輪暴雷潮甚囂塵上，導致預期進一步轉弱，也是新開工和拿地下滑幅度擴大的原因。新開工和拿地下降，拖累了施工和開發投資，1-7月份開發投資下滑8.5%，今年以來連續下行，且跌幅擴大。

3、銷售面積跌幅明顯擴大，銷售額一季度以來首次負增長

1-7月份，全國商品房銷售面積下跌6.5%，跌幅比上半年擴大1.2個百分點，其中住宅銷售下跌幅度（-4.3%）擴大1.5個百分點，跌幅擴大幅度更大。1-7月份商品房銷售額下跌1.5%，為一季度以來首次負增長。環比來看。7月單月銷售面積和金額均“由正轉負”，而且負增長的幅度分別為-46.1%、-44.7%，即6月到7月份銷售面積和金額均驟然下跌。一方面，7月份是季節性淡季，另一方面開發商沖半年業績后，推盤和促銷的積極性有所減弱。更重要的是，7月份房企風險再次蔓延，各方對于后續市場的走勢再次轉弱，同時7月份表態優化調整政策后，居民也在等政策出臺以決定后續的購買選擇，這些都是導致7月份銷售明顯下行的原因。

4、開發商資金來源進一步惡化

1-7月份，開發商到位資金同比下跌11.2%，跌幅比上半年擴大了1.4個百分點，在去年同期下跌25.4%（為去年較大跌幅）的情況下，今年再次下跌11.2%，單月環比6月份均“有正轉負”，且負增長幅度較大，可見資金鏈之緊張。其中，作為外源融資的國內貸款下降11.5%，跌幅擴大0.4個百分點，自籌資金下跌23.0%，收窄了0.4個百分點（貸款展期、國央企發債穩定等），顯示金融機構整體對風險還是非常謹慎；作為內源融資的銷售端，定金預收款下滑3.8%，擴大了2.9個百分點，按揭貸款下跌1.0%，為一季度以來首次下跌，主因是銷售下滑，居民按揭買房意愿下降，并非是銀行不愿意放款，事實上銀行額度充裕，也非常愿意投放按揭。

5、銷售均價上漲因結構性因素

1-7月份商品房銷售均價同比上漲9.2%，住宅上漲9.3%，單月環比分別上漲2.6和3.1%，主因就是在市場較弱的情況下，中心區定價合理的高端改善盤成交占比擴大，結構性地提高了均價水平。但從國家統計局數據來看，6月份以來新房已經環比下跌，7月份預計跌幅擴大。單月同比方面，7月份商品房價下跌0.3%，住宅均價弱勢增長0.8%，在中心區成交占比增加的情況下，意味著開發商降價促銷是主流。

6、下一步市場走勢

在房企風險爆發預期下，加上房價進一步下跌已經形成預期，而居民端在就業、收入等方面并未明顯改善，預計三季度銷售、開工、土地等主要市場指標將弱于二季度。當然，近期各地積極紓困樓市，熱點城市開始降低二套房首付比例，一線城市也在醞釀政策，國家也在出臺各項扶持民企融資的政策，推進城中村改造。近期央行再次下調政策利率MLF，預計接下來房貸利率還會下降，從而對需求進行托底，但這些政策能緩解下行態勢，但根本的問題未解決，在供大于求的新形勢下，難以扭轉下跌的態勢。

本文源自：金融界

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