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11月28日，“證監會發布”消息，證監會新聞發言人就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問時表示，房地產市場平穩健康發展事關金融市場穩定和經濟社會發展全局。證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施，并自即日起施行。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為：

1、從信貸、債券、股權“三支箭”的政策組合，全方位支持民營企業拓展融資，這是新時期利用融資全渠道、主渠道，全面疏解民企融資困境，并將各種融資渠道分散風險、發現價值、提高企業治理的優勢充分發揮出來，實現政策組合拳效應，從而全面落實支持民企的兩個“不動搖”。

2、在金融街(000402)論壇上，證監會已經表態，支持實施改善優質房企資產負債表計劃，支持涉房企業在資本市場上融資，已經給今天的“兩個恢復”（恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資）打了伏筆。

3、前面兩支箭，信貸和債券，面對的融資主體、融資規模是有限的，而且在信貸投放、債券發行方面，需要開發商提供合格抵押物、擔保和反擔保。出于對地產風險的擔心，市場預期的謹慎，加上合格抵押物、擔保和反擔保不足，前面兩支箭發出的效果如何，業內很多人并不是很樂觀。

4、資本市場“兩個恢復”則完全不同。一方面，資本市場上投資者分散、不同投資者對風險的判斷不同，對特點項目和企業運營的能力不同。對有的投資者來說，或許認為市場已經見底，或許認為資產價格很低廉，可以入市了。所以，就可以依據其風險分散、價格發現的優勢，最大程度擴張融資能力。

5、資本市場融資啟動，多了一個很重要的渠道，聯同第一、第二支箭一起，能夠形成資金利好的疊加效應，從而提振貸款金融機構、債券承購人的積極性，提高這兩支箭發出的效果落地。比如，資本市場并購重組啟動了，預計銀行信托等配套融資啟動的難度就小了，畢竟股權資金進來了，未來清債時是劣后的

6、當然，此次資本市場融資開閘，從“兩個恢復”的內容來看，導向意義非常明確，或者是重組地產上市公司、推進風險處置（購買涉房資產），或者保交樓。前者是為了推進已經爆發的地產風險軟著陸，推進行業轉型，打造地產新的運營模式；后者是為了保民生。因此，資本市場融資開閘，并沒有違背直接融資服務民生、服務實體的宗旨。

7、地產上市公司大面積違約、甚至陷入破產重組境地，涉及到的金融投資機構、投資者、地產在建項目、上下游建筑企業、施工單位，供應商非常多。不管是出于保增長、保穩定，不要大起大落，還是守住不發生系統性風險的底線，還是保民生，保就業，風險有序釋放、平穩著陸的訴求很高。開啟資本市場融資，包括并購重組、再融資等等，都是非常有意義的，及時的。

8、而且，用所為有所不為，恢復并購重組，對象限定很嚴格；恢復上市房企再融資，只是允許上市房企非公開方式再融資，而不是IPO，而且募集資金用于政策支持的房地產業務，包括“保交樓、保民生”相關地產項目、保租房和拆遷安置項目。目前，由于市場低迷導致這類項目也難以推進下去。

9、REITs發行將全面提速。此前，REITs呼聲很高，但由于對底層資產的質地要求很高，收益率要求也高，導致只有三支落地。此次提出，推動保租賃房REITs常態化發行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。意味著在REITs發行門檻、條件等方面，會有政策創新和優化。資本市場融資開閘，如果不能夠惠及到保租房，其意義就大折扣了。

除了為保租房融資，更重要的信號是，盤活存量資產對開發商、銀行資金的沉淀，導致資金投入產出不匹配，流動性風險突出。REITs啟動了，也是分散風險、收回投資的一種方式。另外，鼓勵優質房地產企業依托符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITs，事實上是鼓勵開發商轉型，打造地產與實體經濟協調發展的局面。

關鍵詞： 政策組合 資本市場