堅(jiān)守與創(chuàng)新：貝殼Q3基本盤更扎實(shí)、家居家裝業(yè)務(wù)再突破

11月30日晚間，貝殼找房發(fā)布2022年第三季度報(bào)告，總交易額7371億元。其中存量房總交易額同比增加18.7%至4490億元；新房總交易額同比繼續(xù)下降36.2%至2615億元；家裝家居業(yè)務(wù)持續(xù)逆勢突破，總交易額同比增加60%至近20億元。

由于經(jīng)營效率及盈利能力提升，疊加房地產(chǎn)市場相對復(fù)蘇，貝殼第三季度營收176億元，環(huán)比增長27.7%，同比微降2.8%。

(資料圖片)

宏觀經(jīng)濟(jì)充滿挑戰(zhàn)的情況下，貝殼仍表現(xiàn)出了極強(qiáng)的韌性，這并非一蹴而就。貝殼執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官徐濤說，“這是我們早在一年前，面對市場調(diào)整時(shí)迅速且堅(jiān)決地實(shí)施一系列風(fēng)險(xiǎn)控制、成本管理及效率提升措施的結(jié)果。”

2021年年中，貝殼便察覺到市場調(diào)整并迅速實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)控制、效率提升措施，同時(shí)持續(xù)探索新業(yè)務(wù)，推進(jìn)家裝家居行業(yè)底層能力建設(shè)，在堅(jiān)守房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)及創(chuàng)新新業(yè)務(wù)下，追求長期可持續(xù)的增長。

提質(zhì)增效，穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)人店規(guī)模

新房業(yè)務(wù)回款天數(shù)縮至78天

行業(yè)階段性波動下，企業(yè)面臨人才的流失與成本費(fèi)用管理難題。貝殼落實(shí)一系列精細(xì)化運(yùn)營措施，有效留存優(yōu)質(zhì)服務(wù)產(chǎn)能，構(gòu)建更優(yōu)質(zhì)、更高效的服務(wù)者體系，并加強(qiáng)費(fèi)用管控，提質(zhì)增效推動企業(yè)運(yùn)營質(zhì)量提升。

得益于貝殼ACN方面的優(yōu)勢及賦能服務(wù)者、平臺運(yùn)營能力，貝殼平臺人店規(guī)模趨向穩(wěn)定。截至第三季度末，平臺活躍門店數(shù)超過39700家，環(huán)比降幅約3%，連接活躍經(jīng)紀(jì)人超過37萬人，環(huán)比降幅收窄至2%。

同時(shí)，門店和經(jīng)紀(jì)人結(jié)構(gòu)不斷改善，從業(yè)時(shí)間更長且績優(yōu)的經(jīng)紀(jì)人占比提高。二季度對比一季度，從業(yè)時(shí)長超過3年的經(jīng)紀(jì)人占比提升了約10%，店均和人均效益也相對提高。

貝殼今年兩次對全國8萬多名平臺經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行的市場調(diào)研顯示，經(jīng)紀(jì)人對職業(yè)的認(rèn)可度正在提升，越來越受到來自家庭和社會的肯定，這也為復(fù)蘇市場環(huán)境下經(jīng)紀(jì)人品質(zhì)服務(wù)的持續(xù)供給帶來了動能。

人店規(guī)模趨穩(wěn)，疊加市場相對回暖，貝殼二手房交易跑贏市場，交易額同比增加18.7%至4490億元，營收則同比增長16.6%至72億元；新房業(yè)務(wù)受市場持續(xù)探底影響，營收仍不及去年同期，但環(huán)比增長17%至78億元。

報(bào)告期內(nèi)，貝殼進(jìn)一步推行開發(fā)商預(yù)付傭模式并與優(yōu)選開發(fā)商合作，新房業(yè)務(wù)綜合回款天數(shù)縮短至僅78天，較第二季度環(huán)比縮短30天，降至上市以來新低，前期已計(jì)提壞賬的部分應(yīng)收賬款也得到持續(xù)回收。

“第三季度，全國快傭收入占比達(dá)34%，其中非北上民企快傭收入占比達(dá)44%，非北上國企快傭收入占比達(dá)32%；同時(shí)篩選出優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，推行聚焦盤策略，促進(jìn)樓盤去化與回款；國企銷售占比從37%提升至42%。”貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長兼首席執(zhí)行官Stanley Peng在財(cái)報(bào)會上透露。

為緩解購房人對新房市場的擔(dān)憂，促進(jìn)行業(yè)生態(tài)更加健康規(guī)范，貝殼幫助客戶識別并盡量降低與施工延誤有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。

三季度財(cái)報(bào)會顯示，貝殼積極調(diào)動資源，重點(diǎn)強(qiáng)化施工進(jìn)度采集和對外展示工作，城市運(yùn)營與攝影師每個(gè)月會對合作項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確全方位的進(jìn)度采集，采集結(jié)果上傳至貝殼找房App并向用戶與經(jīng)紀(jì)人展示，幫助打消購房人的疑慮。截至11月15日，貝殼相關(guān)項(xiàng)目數(shù)量達(dá)32442個(gè)。

“我們正在引導(dǎo)公司審慎地渡過當(dāng)前市場周期，并為建立健康的住房市場發(fā)揮更好的作用。”貝殼管理層總結(jié)道。

成本管控方面，第三季度貝殼運(yùn)營費(fèi)用由去年同期的51億元下降29.9%至35億元，其中一般及行政費(fèi)用下降26.4%至17.77億元，研發(fā)費(fèi)用、房產(chǎn)交易服務(wù)的品牌廣告和營銷推廣費(fèi)用也有所下降。

“盡管宏觀情況存在不利因素，第三季度我們的經(jīng)營效率及盈利能力明顯提升，維持了強(qiáng)勁的現(xiàn)金狀況及充足的經(jīng)營現(xiàn)金流動性，這使我們即便面對外部挑戰(zhàn)，業(yè)務(wù)基本盤依然無虞，同時(shí)具備更強(qiáng)的可持續(xù)運(yùn)營能力。”徐濤說道。

家居家裝業(yè)務(wù)著眼長期

被窩家裝問鼎北京市場

貝殼的一體業(yè)務(wù)“房產(chǎn)交易”保持了強(qiáng)大的韌性離不開貝殼底層能力的打磨和對風(fēng)險(xiǎn)的前置管控，家居家裝業(yè)務(wù)也在這一思路下有序推進(jìn)。

第三季度，貝殼家居家裝業(yè)務(wù)繼續(xù)逆勢突破，總交易額同比增加60%至近20億元；可比口徑下實(shí)現(xiàn)收入18.46億元，同比增長超過40%，環(huán)比增長34%。

貝殼第一賽道對家裝家居業(yè)務(wù)的“助攻”更加顯著，導(dǎo)流單量占總單量的比重從6月的25%提升到了43%，新零售占總合同額的比例也由二季度的16%提升至約20%。

藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)注意到，不少德佑門店經(jīng)紀(jì)人也開始宣傳被窩家裝及圣都家裝，房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)對貝殼家裝家居業(yè)務(wù)的助力正加速。

值得關(guān)注的是，得益于貝殼對被窩家裝進(jìn)行了一系列產(chǎn)品服務(wù)者賦能、交付能力和系統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施方面的投入，北京被窩第三季度業(yè)績表現(xiàn)亮眼，實(shí)現(xiàn)城市層面7—8月單月合同額破億；單季度收入規(guī)模同比提升90%，實(shí)現(xiàn)單季度盈虧平衡，成為北京領(lǐng)先的整裝服務(wù)品牌。

在貝殼看來，被窩此前積累的底層能力讓北京的業(yè)務(wù)進(jìn)入正循環(huán)，離不開從0到1建立的一套家裝施工板塊加速管理能力，及供應(yīng)鏈更加完備，交付管理和業(yè)務(wù)運(yùn)營能力的提升。

誠然，家裝家居業(yè)務(wù)規(guī)模占貝殼整體業(yè)務(wù)規(guī)模的比重并不大，短期內(nèi)難以撼動整體“大盤”，貝殼管理層也坦言，“對家裝家居業(yè)務(wù)不能太著急，需要以三年為單位去看增長。如果在賽道中一項(xiàng)投入只是為了財(cái)務(wù)收益或短期收入的增長，我們認(rèn)為是沒有意義的，我們所做的投入需要能跨時(shí)間帶來更大的發(fā)展。”

具體而言，貝殼要更堅(jiān)定明確地在提供好產(chǎn)品、能力迭代提升上投入，有長期的固定資產(chǎn)，而不是投入到短期刺激規(guī)模而無法帶來能力增長的東西上，形成品質(zhì)效率和規(guī)模的正循環(huán)。

“不看短期”，并不意味著家居家裝業(yè)務(wù)未來不能達(dá)到新的高度。

在貝殼看來，行業(yè)目前面臨5個(gè)問題，包括中國目前沒有好的線上體驗(yàn)家裝的平臺；適合中國本地化家裝家居的產(chǎn)品，產(chǎn)品能力較弱；服務(wù)缺少標(biāo)準(zhǔn)化；服務(wù)者的專業(yè)技能亟待提升；創(chuàng)新能力不足，即通過科技、材料、工藝、工法等結(jié)構(gòu)性改變創(chuàng)新的能力不足。

面對這些問題與機(jī)會，一方面貝殼要用好流量去提供更好更多的產(chǎn)品，同時(shí)也要迭代能力，才能把握住機(jī)遇實(shí)現(xiàn)長期增長。

需承認(rèn)的是，這些仍然是貝殼的“老生常談”，但也是貝殼一以貫之的務(wù)實(shí)、耐心與創(chuàng)新，貝殼基因下的家居家裝業(yè)務(wù)變革行業(yè)的故事已然開始。

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