本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋

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“你們統(tǒng)一口徑，約客戶(hù)的時(shí)候，跟客戶(hù)輸出現(xiàn)在已經(jīng)有二十多個(gè)（二手房）業(yè)主暫時(shí)停售和調(diào)高價(jià)格了”，在佛山全面取消限購(gòu)之后，中介林思思（化名）收到了公司給的最新銷(xiāo)售說(shuō)辭。

從過(guò)往多年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，限購(gòu)政策調(diào)整往往會(huì)帶動(dòng)大量外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力，而強(qiáng)勁的需求又會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，二手房業(yè)主會(huì)因此產(chǎn)生惜售的心理。類(lèi)似的營(yíng)銷(xiāo)話(huà)術(shù)，正是利用了購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的擔(dān)憂(yōu)，通過(guò)制造緊張感，促使他們?cè)谫I(mǎi)房這件事上更快地做出決定。

在今年6月，佛山已將限購(gòu)范圍縮減由11個(gè)鎮(zhèn)街至3個(gè)，但林思思并沒(méi)有感受到市場(chǎng)在明顯回暖。

市場(chǎng)的持續(xù)低迷需要一個(gè)更寬松的政策來(lái)刺激，12月9日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》，從12月10日起，對(duì)佛山僅存的3個(gè)限購(gòu)鎮(zhèn)街暫停實(shí)施住房限購(gòu)政策。至此，佛山執(zhí)行了6年的限購(gòu)政策全面取消。

這不僅是佛山6年來(lái)的首次，也是第一個(gè)全面取消限購(gòu)的萬(wàn)億級(jí)城市，而在今年9月，蘇州、青島出臺(tái)相關(guān)政策不久后卻被緊急叫停，佛山的成功調(diào)整讓熱點(diǎn)城市看到了可能性。新政不僅影響了佛山房產(chǎn)中介的營(yíng)銷(xiāo)話(huà)術(shù)，連遠(yuǎn)在東莞的同行們也連帶著激動(dòng)了起來(lái)。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，在佛山全面取消限購(gòu)之后，“下一站東莞”成為了不少東莞中介的說(shuō)辭，他們希望能借此調(diào)動(dòng)買(mǎi)房積極性。

與佛山類(lèi)似，今年 7月初，東莞住房限購(gòu)區(qū)域由全市32個(gè)鎮(zhèn)街及一個(gè)高新區(qū)，縮減至主城區(qū)4個(gè)街道和松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。當(dāng)?shù)刭Y深房產(chǎn)中介王雋武（化名）告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，限購(gòu)調(diào)整之后自己幾乎每天在帶客戶(hù)看房，但客戶(hù)還是以觀(guān)望者居多，且這樣忙碌的日子只持續(xù)了大約一個(gè)月，“（現(xiàn)在）客戶(hù)真的少得可憐，經(jīng)常（閑得）不知道干什么”。

盡管目前未有更多的熱點(diǎn)城市明確地加入全面取消限購(gòu)的隊(duì)伍，但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，相比幾個(gè)月前，如今的政策基調(diào)已變?yōu)橐龑?dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和修復(fù)市場(chǎng)，因此未來(lái)將會(huì)有越來(lái)越多的熱點(diǎn)城市取消限制性政策。

“今年新客戶(hù)特別難找”

“其實(shí)（佛山）解除限購(gòu)政策，對(duì)我本人來(lái)說(shuō)，沒(méi)有太多的影響”，今年6月2日，也就是端午小長(zhǎng)假的前一天，佛山第一次調(diào)整限購(gòu)政策，林思思告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，雖然其所在的佛山公司在端午期間創(chuàng)下了今年最高的單日成交量，但她所在門(mén)店的業(yè)績(jī)卻沒(méi)有太大起色。

此前，佛山全市一共有11個(gè)鎮(zhèn)街實(shí)施限購(gòu)，占佛山總面積不到三分之一，而新政之后8個(gè)鎮(zhèn)街宣布解除限購(gòu)，其中6個(gè)位于臨廣板塊。多年來(lái)，廣州和佛山兩市致力于打破行政壁壘，進(jìn)行區(qū)域一體化建設(shè)，由于佛山房?jī)r(jià)相對(duì)便宜，吸引了不少來(lái)自廣州的購(gòu)房者，尤其是生活、交通便利的臨廣板塊。

新政加快了購(gòu)房者的入市步伐。當(dāng)時(shí)，廣州客李霄瑞（化名）考慮到購(gòu)房資格受限等因素，原本打算在佛山相對(duì)偏僻但沒(méi)有限購(gòu)的區(qū)域買(mǎi)房，但新政給了她“上車(chē)”老城區(qū)的機(jī)會(huì)，最終李霄瑞在禪城某樓盤(pán)下定，“這里確實(shí)是不錯(cuò)的選擇，畢竟佛山市中心，沒(méi)想到兩天就定了，原本還以為會(huì)多看幾套對(duì)比一下”。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，今年6月，佛山一手住宅成交97萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)47%，同比仍減少26%。

不過(guò)，很快新政的效應(yīng)開(kāi)始減弱。克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，今年7月-11月期間，僅9月在傳統(tǒng)樓市旺季和房企促銷(xiāo)的雙重作用下達(dá)成60萬(wàn)平方米的成交量，環(huán)比、同比雙增長(zhǎng)；在9月相同因素的基礎(chǔ)上，疊加央行下調(diào)首套房貸款利率下限、國(guó)稅局的購(gòu)房退稅政策，10月數(shù)據(jù)環(huán)比繼續(xù)增長(zhǎng)，但同比仍然下跌；其余月份的成交量則呈現(xiàn)環(huán)比、同比雙跌的趨勢(shì)，其中11月，佛山一共成交了46萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌31%，同比下跌33%。

林思思告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，“我自己手上很多的客戶(hù)，都是之前出來(lái)看過(guò)房子的，最近一段時(shí)間都說(shuō)暫時(shí)不看，想等年后再說(shuō)”。而觀(guān)望的背后是“追漲不追跌”的心態(tài)。

實(shí)際上，自2021年底以來(lái)，全國(guó)多地開(kāi)始在需求端調(diào)整房地產(chǎn)政策，隨著時(shí)間的推移，調(diào)整的尺度逐漸小幅加大，主要涉及限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、首付、稅收等多個(gè)方面，其中，最受關(guān)注的是限購(gòu)政策，從過(guò)往多年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，限購(gòu)政策的調(diào)整往往能有效地撬動(dòng)購(gòu)房需求。財(cái)聯(lián)社在11月23日的報(bào)道中援引中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年已有近50城發(fā)布超百條限購(gòu)優(yōu)化政策，包括16個(gè)省會(huì)城市以及青島、大連、天津、蘇州等熱門(mén)城市。

不過(guò)，從最終數(shù)據(jù)來(lái)看，大多數(shù)限購(gòu)調(diào)整的城市最終效果都不算理想。王雋武告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，在今年5月東莞出臺(tái)“莞七條”和7月大幅縮減限購(gòu)范圍后市場(chǎng)開(kāi)始回暖，自己確實(shí)忙碌了一陣，“從5月份到現(xiàn)在我一共成交三套了，但今年（的收入）就靠這三套房了”，而樓市仍在高位運(yùn)行的2021年上半年，王雋武平均每個(gè)月能成交三套。

值得一提的是，“莞七條”和限購(gòu)調(diào)整是東莞今年力度最大的兩項(xiàng)房地產(chǎn)政策。其中，“莞七條”最受關(guān)注的措施包括“合理確定商業(yè)性個(gè)人住房貸款的首付款比例和貸款利率”、縮短限售年限和增值稅免征年限，而更令市場(chǎng)興奮的是東莞取消28個(gè)鎮(zhèn)街的限購(gòu)措施，包括大部分臨深片區(qū)，限購(gòu)措施僅在4個(gè)鎮(zhèn)街和1個(gè)高新區(qū)保留。

“之前累積了一些深圳客戶(hù)，放開(kāi)限購(gòu)之后就邀他們來(lái)東莞看房了”，有將近一個(gè)月的時(shí)間，王雋武幾乎整天都在帶客戶(hù)看房，但很多人看房過(guò)后都沒(méi)什么動(dòng)靜，“就連深圳的樓市也在跌，東莞怎么可能吸引外來(lái)的買(mǎi)家呢？”

王雋武稱(chēng)，5月至今成交的三套房全部由東莞本地客買(mǎi)下，“基本都是老客戶(hù)，一個(gè)我維系了三年，一個(gè)維系了兩年多。今年新客戶(hù)特別難找，以前在網(wǎng)絡(luò)房產(chǎn)平臺(tái)開(kāi)端口，花個(gè)二三十塊錢(qián)可以獲得一個(gè)意向客戶(hù)，現(xiàn)在你花兩三百都未必能得到”。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2022年5月-11月，東莞全市的月度成交面積在5月-7月、10-11月呈現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，僅在8月份出現(xiàn)同比11%的增幅，其余月份的同比跌幅介于11%至63%之間。

只盼東莞小老板手里有錢(qián)

實(shí)際上，在限購(gòu)政策局部松動(dòng)的刺激下，多地樓市并未出現(xiàn)明顯回暖，今年9月，蘇州、青島等熱點(diǎn)城市曾試圖在優(yōu)化限購(gòu)政策上邁出更大的步伐。

9月14日，隨著蘇州市工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)對(duì)非本地戶(hù)籍的購(gòu)房者取消社保或個(gè)稅的認(rèn)繳時(shí)限要求，蘇州市區(qū)范圍（注：不含縣級(jí)市）全域放開(kāi)限購(gòu)，在當(dāng)時(shí)，蘇州是第一個(gè)如此大力度松限的萬(wàn)億級(jí)城市。青島緊跟其后，9月15日青島住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公布了“二手住房不再限購(gòu)”的政策。

自去年底以來(lái)，雖對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整是全國(guó)多地提振樓市的主要政策工具，但基本上是局部調(diào)整，比如對(duì)非本市戶(hù)籍縮短社保或個(gè)稅的時(shí)限要求，或取消個(gè)別區(qū)域的限購(gòu)措施。在當(dāng)時(shí)，雖各大城市普遍受到住宅成交量、價(jià)下行的困擾，但采取的優(yōu)化措施相對(duì)謹(jǐn)慎，相對(duì)之下，蘇州和青島的做法較為“大膽”，相關(guān)政策很快被叫停。

也因此，在12月9日宣布對(duì)僅存的3個(gè)限購(gòu)鎮(zhèn)街暫停實(shí)施住房限購(gòu)政策的佛山，取代蘇州成為全面取消限購(gòu)的萬(wàn)億級(jí)城市。

“蘇州、青島這些城市在當(dāng)時(shí)面臨的形勢(shì)跟現(xiàn)在是不一樣的，因?yàn)楫?dāng)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)還是堅(jiān)持一個(gè)比較緊的政策姿態(tài)，更多地強(qiáng)調(diào)‘房住不炒’，強(qiáng)調(diào)‘不依賴(lài)房地產(chǎn)刺激短期經(jīng)濟(jì)’。全面退出限購(gòu)政策本質(zhì)上是激活買(mǎi)多套房的人，這些人很明顯就是（為了）投資。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

李宇嘉進(jìn)一步指出，佛山在12月全面取消限購(gòu)之時(shí)，政策基調(diào)和數(shù)月前相比已然不同，“當(dāng)房地產(chǎn)下行已經(jīng)累及社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、地方財(cái)政、金融風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，投資需求（也）已經(jīng)全面退出了，這個(gè)時(shí)候就需要恢復(fù)房地產(chǎn)對(duì)上述幾個(gè)方面的貢獻(xiàn)，所以就有了佛山這樣的舉措。（而且）佛山相對(duì)于蘇州、青島，在城市知名度和城市能級(jí)方面還是要差一些，它放開(kāi)（限購(gòu)）造成的影響要比其它兩個(gè)城市小一些”。

實(shí)際上，今年11月以來(lái)，政策在多方面頻頻加大對(duì)房地產(chǎn)的支持力度。12月19日，據(jù)新華社，中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志就中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神和當(dāng)前經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問(wèn)題作深入解讀時(shí)，表示“在住房消費(fèi)等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策”，并稱(chēng)“這些消費(fèi)潛力要予以釋放”。基于這樣的背景，李宇嘉認(rèn)為未來(lái)會(huì)有越來(lái)越多的熱點(diǎn)城市退出限制性政策。

就近期全面取消限購(gòu)的佛山而言，林思思告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，公司位于解限范圍的幾家門(mén)店同事都反映最近客戶(hù)咨詢(xún)量、看房量都有提升。在此前多月沒(méi)有成交的同事這個(gè)月還成交了2套二手房。

林思思指出，新政的效果在二手房方面展現(xiàn)得比較明顯，“有部分業(yè)主，在政策出來(lái)之后說(shuō)要漲價(jià)，也有之前想降價(jià)的現(xiàn)在說(shuō)價(jià)格先不降了”。

不過(guò)，對(duì)于新政的效果能夠持續(xù)多久，林思思心中存在較大的疑問(wèn)，“目前客戶(hù)還是佛山的居多，我自己這邊有幾個(gè)廣州客戶(hù)也在關(guān)注政策，只是稍微了解一下，一方面是因?yàn)橥顿Y屬性比較多，另一方面解除限購(gòu)的3個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)相對(duì)高一點(diǎn)，他們還是（主要）關(guān)注之前看過(guò)的一些區(qū)域”，而且目前購(gòu)房者的觀(guān)望心態(tài)仍然占上風(fēng)，“大部分（客戶(hù)）都是這么想的，他們感覺(jué)現(xiàn)在市場(chǎng)好像無(wú)底洞，房?jī)r(jià)一直在下降，想著再等等”。

王雋武與林思思有著相似的感受，他不再寄希望于東莞全面取消限購(gòu)刺激樓市，“政策越收緊，購(gòu)房者就越緊張，如果放松，他們就覺(jué)得還會(huì)跌還會(huì)再放松”，王雋武把希望放在了防疫政策調(diào)整之后實(shí)體企業(yè)的恢復(fù)上，這樣更多的東莞“小老板”將有錢(qián)買(mǎi)房。

王雋武告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，在過(guò)往，除了深圳客，東莞當(dāng)?shù)氐男±习逡彩撬闹饕蛻?hù)，市場(chǎng)下行、深圳客撤退之后，東莞小老板的購(gòu)買(mǎi)力雖減弱但猶在，他今年成交的三套房中總價(jià)最高的一套便是小老板買(mǎi)下的。

“東莞工廠(chǎng)做外貿(mào)的非常多，很多生意都是會(huì)回來(lái)的，特別是外貿(mào)。他好，我也好，大家好”，王雋武說(shuō)道。

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