地產啟示錄｜榮盛：生死賭局未明_全球消息

21世紀經濟報道記者孔海麗 北京報道

(資料圖片)

風雨晦暗，上市房企此起彼伏的“保殼戰”里，緊急祭出收購虧損能源企業的榮盛發展，一時賺足了噱頭，但這把極限操作，也引起了市場爭議。

作為“環京雙雄”之一的榮盛，也曾享受過千億房企的榮耀，如今卻不得不為股價逼近1元、瀕臨退市而輾轉騰挪。

6月初，榮盛宣布借道盟固利轉型新能源后，連續收獲了5個漲停板，股價從最低谷的1.17元，最高時漲到了2.07元，暫時獲得一線喘息。

這樁緊急收購的“利好”公布后，6月16日起，榮盛股價又轉入下行通道，連續5個交易日下跌，28日以2.52%的跌幅，收于1.55元。

畢竟，榮盛本身已經連續兩年虧損，累計虧損額達到212.66億元；而標的公司盟固利，也是持續虧損。

深交所在給榮盛的問詢函里，接連發出靈魂三問——“你公司在自身連續兩年大額虧損情況下，收購持續虧損資產是否具有合理性”？“你公司存在經營性現金流惡化、資金流動性不足、大額票據逾期、資產負債率高等情形，交易后能否對標的公司實現有效整合與管控”？“標的公司持續盈利能力是否存在重大不確定性”？

回顧上世紀90年代，榮盛創始人耿建明曾在第一次股東大會上希冀：“它雖然起于青萍之末，但終將掀起狂浪迭起的大潮”。

榮盛確實走上過潮頭，其興衰與環京樓市的起落同頻，但它的墜落，也與自身發展戰略密切相關，大舉進軍文旅地產、激進拿地擴張、負債率高企等等，都是值得深刻反思的過往。

深諳榮盛內情的人士向21世紀經濟報道記者表示，榮盛的衰敗一是受到環京樓市的影響，二來，曾經對康旅極度狂熱的榮盛，“鋪的攤子太大了，康旅項目的銷售一直就不是很好，很難盈利。重投入、長周期的康旅模式極大地拖累了榮盛”。

創立27年、上市16年，榮盛3次艱難沖擊才獲得的上市地位，最終能否化險為夷，依然迷霧重重。

而這種臨時抱佛腳式的保殼行為并非沒有先例，此前也有房企試圖通過置入新業務保住公司的上市地位，但這些匆忙的舉措，罕見成功先例。

扎根廊坊、重倉環京

上世紀90年代，房地產企業如雨后春筍般出現，如今走入塵埃陰影里的泰禾、與榮盛一樣曾稱霸環京的華夏幸福，都和榮盛成立于同一時期。

1962年出生的耿建明，在部隊考取了軍校，退役后，被分配到廊坊市城建一公司，后又考去天津大學學習工程造價專業。

1996年，這名退伍軍人開始投身商海，成立了榮盛建筑安裝公司。

成立之初的榮盛將主業放在了建筑領域，當時的廊坊建筑行業也如火如荼。但耿建明意識到建筑行業的高峰即將過去，而隨著住房制度改革的出現，人們對高品質商品房的需求將會爆發，很快，他將主業對準了房地產開發。

開始進入房地產開發領域的榮盛，第一個房地產項目“方州花園”位于耿建明的老家江蘇南京六合。在南京摸索到房地產開發的門路后，耿建明又把戰略重心放回了京津冀，并瞄準了他曾打拼多年的廊坊。

早期的內部資料顯示，選擇廊坊，是因為這里有著處于京津冀腹地的區域優勢，堅信廊坊房地產將會迎來春天。榮盛先后在廊坊開發了錦繡家園、阿爾卡迪亞等項目，逐步站穩了腳跟。

和每一家不斷做大的企業一樣，經歷了幾年的發展之后，榮盛也寄望通過上市獲得資本市場的扶持以實現更快的增長。經過重重波折與改制、重組，2003年，榮盛房地產公司股份制改造完成。

但上市之路并不平坦，如今榮盛千方百計想要保住的“殼”，當年3次沖擊IPO才闖關成功，于2007年8月8日，在深交所掛牌上市，成為河北省首家通過IPO上市的房地產企業。

憑借起家于廊坊和南京的經驗，耿建明把公司發展重心放在京津冀及長江經濟帶的二三線城市上，選擇用這樣的布局，避開與一線城市實力雄厚的國企、外企的正面較量。

后續榮盛在其他二三線城市大面積拿地鋪排，也與這段經歷有關。

2010年，榮盛進入了常州、唐山、成都、呼和浩特、秦皇島等城市，初步奠定了二、三線城市房地產開發的市場地位。當年合同銷售金額突破100億元，首次邁進百億俱樂部。

但低能級城市樓市的脆弱性，也數次給榮盛帶來了反噬。

2014年，房地產市場遭遇了明顯的回調，榮盛在2014年上半年的銷售額也有大幅下滑。當年，榮盛整體布局顯得多且分散，包括沈陽、徐州、蚌埠、長沙在內的9省20多個城市，有些城市在樓市下行周期里信心不足，銷售遇阻。2015年時，榮盛的歸母凈利潤下滑了25.56%。

這樣的倒退，讓榮盛又重新聚焦大本營，重倉環京，并開始打起了多元化的主意，加碼旅游地產和商業地產，而這兩者，正是“燒錢大戶”。

埋在戰略里的隱雷

2014年，耿建明在康旅地產上的野心開始勃發，榮盛正式布局多元化。

年報顯示，榮盛2014年加大了在生態旅游、養老養生、產業新城、商業地產等方面的投資。

當年1月，榮盛與黃山區人民政府簽訂投資框架協議，擬投資50億建設黃山太平湖金盆灣旅游綜合開發項目；5月，榮盛宣布耗資10億元投建黃山文旅產業園；2015年3月，榮盛表示將在唐山興建華北最大的室內主題公園——榮盛未來城，投資或達50億元。

到2017年，榮盛康旅已簽約30余個項目，其中已經投入運營或銷售的有秦皇島、野三坡、神農架、海南香水灣、黃山太平湖、承德興隆、邢臺內丘等項目。

那幾年，榮盛在康旅項目上的投資相當激進。據機構不完全統計，從2017年3月底至2018年4月初一年間，榮盛發展擬布局文旅項目已達28個，擬投資（含部分有意向，但還未最終落定的項目）概算金額近2000億元。

21世紀經濟報道記者注意到，僅在黃山地區，榮盛就布置了4個項目。包括黃山北大門附近的蒲溪水鎮，九華山后山的溫泉養生谷項目，徽州文化為特點的榮盛烏石濕地公園，太平湖畔的蓮花國際與榮盛金盆灣項目，金盆灣養生度假區甚至有8000畝的森林公園和2200畝養生度假區。

榮盛康旅“6+N”的布局框架，不止是有以秦皇島、承德、野三坡為主的大北京區域，以南京為主的大上海區域，以陵水、惠州、湛江為主的大海南區域，以黃山、九華山為主的大黃山區域，以神農架、宜春為主的大華中區域，以成都、峨眉、西昌和麗江為主的大西南區域，他們的投資甚至伸到了海外，計劃拓展到以捷克為主的歐洲區域。

“當年的感覺就是，拼命搞康旅。康旅是耿老板的情懷，‘盛行天下’也是他提出來的，”前述知情人士告訴21世紀經濟報道記者，但急速擴張了那么多項目，銷售卻并不樂觀。

該人士提到的“盛行天下”，是榮盛“盛行天下旅居聯盟”的簡稱，簡言之就是參與該計劃的業主，可以把業主身份變成會員身份，每年享有總房款一定比例的換住權益，適用于榮盛康旅所有項目。

但這樣的操盤方式，注定有著規模的難題，只有規模達到一定量，才能吸引康旅客戶入局。

龐大的前期投入量、漫長的收入回報期、高難度的運營挑戰，都是榮盛康旅難以逾越的高山。其資產負債率也一路走高，從2012年的76.56%增至2017年的84.68%。

疫情來臨之后，榮盛的康旅項目更是苦不堪言。知情人士透露，三年里，榮盛旗下的很多康旅項目都陷入停滯狀態，以前可以從康旅項目的大盤子里拿出部分土地轉讓給其他房企，也因房地產形勢整體下行而失去了銷路。

與此同時，榮盛重倉環京的策略，也在環京樓市下行的幾年里，成為了榮盛的痛點。

2018年銷售額突破千億元大關之后，榮盛2019年和2020年的銷售額分別達到1154億元和1271億元。到2021年，榮盛的凈利潤過山車般下挫，歸母凈虧損達到49.55億元。

對于2021年的虧損，榮盛發展表示該年是房地產行業面臨巨大挑戰的一年，尤其下半年來涉房金融政策不斷加緊，市場預期悲觀持續，消費者購房意愿持續低落，銷售量下跌明顯。同時，疊加疫情影響反復，尤其是環京市場和河北市場，公司項目的銷售環境受到了嚴重影響。

2022年，榮盛的歸母凈虧損繼續擴大為163.11億元。

急速墜落、企圖跨界

2023年最新的一季報里，榮盛仍然虧損6.42億元。

在回復深交所詢問時，榮盛坦承，截至2022年末，公司存在經營性現金流惡化、資金流動性不足、大額票據逾期、資產負債率高等不利情況。

年報數據顯示，截至2022年末，榮盛貨幣資金期末余額為92.02億元，較期初下降53.29%。有息負債期末余額共計423.04億元，有息負債余額遠高于貨幣資金余額，其中逾期未支付票據金額為37.36億元。

2022年計提信用減值損失同比大幅增加，2021年、2022年分別計提壞賬損失8.1億元、39.52億元。其中，對應收賬款計提減值1.29億元，對其他應收款計提減值30.46億元，對金融資產計提減值8.42億元。

此外，公司資產負債率為89.96%，較年初增加5.47個百分點。報告期內，經營活動產生的現金流量凈額22.45億元，較上年同期下降86.73%。

債務的違約與展期也浮出水面。2023年1月30日，民生銀行公告稱，榮盛未能按期足額兌付2020年第一期中期票據本金5000萬元及對應利息。2023年3月21日，榮盛披露《關于境外間接全資子公司債務相關情況的公告》，因新增融資受阻，資金流動性持續承壓，暫停支付兩筆到期美元債券本息共計3.67億美元。

業內人士分析，在本輪樓市下行周期里，榮盛的土儲集中在三四線城市，量價齊跌明顯，未來銷售回血仍面臨較大壓力。

5月25日，榮盛迎來關鍵一天，在一個跌停板之后，股價收于1.17元，距離因“1元股價”跌入退市險境，僅有半步之遙。

5月28日晚間，榮盛公告停牌，并宣布擬以發行股份的方式購買控股股東榮盛控股持有的盟固利68.38%股權。

據介紹，盟固利主要從事新能源汽車用鋰離子動力電池、儲能用鋰離子電池及鋰離子電池關鍵材料的研發和產業化。

2018年至2020年間，榮盛控股耗資超50億元，獲得了盟固利的控股權。“也是在看到康旅的窟窿之后，公司開始調轉方向，派原來康旅的高管去拓展了新能源業務。”接近榮盛的知情人士告訴21世紀經濟報道。

6月8日晚間，榮盛正式宣布了收購方案，并在公告中特意指出，“本次收購有助于公司戰略升級”，意在告訴外界，并不是要發展多元化，而是意圖進軍新能源界。

但榮盛緊急之下打出的收購牌，牌面并不好看。

盟固利作為新能源企業，本身已是連年虧損。2021年、2022年，該公司毛利率分別為-25.90%、-14.83%，凈虧損分別為5億元、4.95億元。

對于深交所問詢“標的公司業績持續為負的原因”，榮盛在回復中表示，新能源電池產業投資規模較大，屬資金密集型產業，標的公司作為非上市公司，近年來受外部因素影響融資較為困難，資金壓力較大。而在流動資金有限的情況下，標的公司產能無法充分轉化為收入、產能利用率較低，2021年和2022年分別為26.4%和31.1%。

可供對比的是，2022年，同行業公司里，寧德時代的產能利用率為83.4%，欣旺達為83.52%，億緯鋰能為91.5%。

IPG中國首席經濟學家柏文喜向21世紀經濟報道記者表示，新能源當前處于風口，能夠引發市場關注和利好股價穩定，這也是不少房企轉型新能源的主要原因。“而已連續兩年虧損的榮盛，收購持續虧損的盟固利，這種行為是否具備可行性還有待觀察。”他說。

在回復深交所的問詢函里，榮盛解釋了盟固利業績持續為負的原因，但拒絕承認“標的公司持續盈利能力存在重大不確定性”。柏文喜進一步指出，后續榮盛要想把新能源作為主營業務，這是榮盛所不熟悉也不具備資源和經驗的新領域，對榮盛而言會是困難重重。

業內分析人士亦表示，保殼只是短期的權宜之計，更重要的還是企業要修復自身的造血功能，有序償還到期債務，恢復企業的正常運營，才能從根本上解決問題。

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