中報觀察 | 建業(yè)新生活 第三方外拓控節(jié)奏與質(zhì)量

建業(yè)新生活減少關(guān)聯(lián)交易、發(fā)力外拓第三方業(yè)務(wù)的成效正逐步凸顯。

其2023年中期業(yè)績報告顯示，期內(nèi)集團(tuán)主要從事提供物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)的增值服務(wù)并錄得收入13.53億元，較去年同期下降13.5%。

其中，物業(yè)管理服務(wù)收入達(dá)9.51億元，較去年同期增加16.0%，增長主要來源于總在管面積增長。據(jù)介紹，建業(yè)新生活2023年上半年在管面積1.67億平方米，合約面積2.82億平方米，其中新增合約面積來自第三方的占比已經(jīng)超過8成，達(dá)至81.7%。

(資料圖)

8月22日，一位參加建業(yè)新生活中期業(yè)績會的投資者透露，董事長兼執(zhí)行董事王俊在會上繼續(xù)強(qiáng)調(diào)：“今年開始，我們是逐步去地產(chǎn)化，要降低關(guān)聯(lián)交易金額，但是為了彌補(bǔ)降低的收入，也積極拓展了業(yè)務(wù)的范圍，尋找新的盈利點(diǎn)?！?/p>

除了向外尋求新增長之外，對新增項(xiàng)目的質(zhì)量要求也在提升。建業(yè)新生活執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官史書山表示，外拓策略上，整個集團(tuán)尤其今年，會刻意控制節(jié)奏?！耙?yàn)檫^去幾年外拓增長非常多，我們想通過這兩年實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長”。

增值服務(wù)待發(fā)力

房地產(chǎn)行業(yè)仍在調(diào)整期徘徊，與之密切相關(guān)的物管行業(yè)也未能獨(dú)善其身。

據(jù)建業(yè)新生活披露，截至2023年6月30日止六個月，集團(tuán)收入為13.533億元，較2022年同期同比減少13.5%。

與此同時，錄得凈虧損2.989億元，而2022年同期則為凈利潤3.015億元，凈虧損率22.1%（2022年同期：凈利潤率19.3%）。建業(yè)新生活給出原因：“主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)下行，本集團(tuán)基于審慎性，期內(nèi)計提信用減值損失所致?！?/p>

期內(nèi)該公司股東應(yīng)占虧損2.996億元，而2022年同期為股東應(yīng)占凈利潤2.898億元。

之所以由盈轉(zhuǎn)虧，主要是受到了應(yīng)收款項(xiàng)計提減值以及公允值變動等影響。據(jù)悉，若剔除應(yīng)收款項(xiàng)計提的減值撥備、以公允價值計量并計入損益的金融資產(chǎn)的公允價值損益以及相關(guān)的所得稅影響以后，該公司擁有人核心凈利潤則為2.05億元（2022年同期為3.132億元）。

從不同業(yè)務(wù)板塊看，物業(yè)管理服務(wù)（基礎(chǔ)服務(wù)）仍然是業(yè)績壓艙石，增值服務(wù)（社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)）方面則尚處在下降區(qū)間。

觀點(diǎn)新媒體查閱數(shù)據(jù)，期內(nèi)，建業(yè)新生活物業(yè)管理服務(wù)收入達(dá)9.506億元，較去年同期增加16.0%，增長主要來源于總在管面積增長。

據(jù)披露，截至2023年6月30日，建業(yè)新生活總在管面積為1.677億平方米，合約面積2.825億平方米，分別較上年年底增長7.0%及4.1%，該增長主要來自外拓項(xiàng)目的增加。

目前，建業(yè)新生活的物業(yè)管理服務(wù)覆蓋河南省全省18個地級市（以及102個縣級城市中的101個縣級城市）及河南省外（包含陜西、山西、河北、安徽、湖北、新疆及海南共7省），服務(wù)953項(xiàng)物業(yè)中逾250萬名業(yè)主及住戶。

至于增值服務(wù)方面，期內(nèi)，該公司社區(qū)增值服務(wù)收入2.976億元，較去年同期降低12.1%。主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)銷售疲弱，君鄰會收入下降。

事實(shí)上，建業(yè)新生活也在努力拓寬該業(yè)務(wù)的服務(wù)邊界。據(jù)了解，2023年上半年，其重點(diǎn)發(fā)力社區(qū)增值服務(wù)，拓寬服務(wù)邊界，園區(qū)銷售收入同比增長146.8%至6560萬元。

另外，非業(yè)主增值服務(wù)方面，期內(nèi)收入1.051億元，較去年同期降低74.2%。按照建業(yè)新生活的說法，主要是基于關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項(xiàng)回收情況，對非業(yè)主增值業(yè)務(wù)做出主動調(diào)整，收縮非業(yè)主增值服務(wù)的業(yè)務(wù)規(guī)模所導(dǎo)致，其中物業(yè)代理收入下降9980萬元。

正是基于兩大業(yè)務(wù)的不同表現(xiàn)，王俊表示，未來建業(yè)新生活的戰(zhàn)略還是聚焦于兩部分，一是希望在物業(yè)管理服務(wù)上有穩(wěn)步提升，二是增值服務(wù)上的探索。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，如今建業(yè)新生活的增值服務(wù)已形成6+1模式，即新零售、美居（家居裝修）、美家（軟裝）、不動產(chǎn)代理、空間、案場+支持。

來源：企業(yè)公告

另據(jù)史書山透露，建業(yè)新生活管理層年初經(jīng)過討論，強(qiáng)調(diào)要回歸初心。

“回歸初心以后我們要做兩件事，一是我們最傳統(tǒng)的物業(yè)管理要做好，因?yàn)檫@是根基。比如說四保一服這件事我們要做好做透，提升物業(yè)業(yè)主的滿意度……另一方面我們專門成立了增值服務(wù)部，做小區(qū)內(nèi)的業(yè)主的生意，6+1模式就是通過業(yè)主的增值服務(wù)來彌補(bǔ)基礎(chǔ)收費(fèi)的增長乏力（2021-2023年中期增幅分別為58.7%、33.2%、16.0%）?！?/p>

著力第三方外拓

事實(shí)上，隨著整體規(guī)模的提高，增長放緩是必然表現(xiàn)，于建業(yè)新生活而言，其目前基礎(chǔ)收費(fèi)增長乏力的主要原因更多還與“去地產(chǎn)化”有關(guān)，第三方外拓成為主要工作。

王俊表示：“自今年開始，集團(tuán)開始逐步去地產(chǎn)化，降低關(guān)聯(lián)交易金額，但是為了彌補(bǔ)降低的收入，我們也積極的拓展了業(yè)務(wù)的范圍，尋找新的盈利點(diǎn)。”

數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，該公司新增合約面積949萬平方米，其中81.7%來源于第三方外拓。

一位投資者透露，首席財務(wù)官馬楠于建業(yè)新生活中期投資者會上介紹，2023年上半年，公司在管面積是1.67億平方米，合約面積是2.82億平方米，其中新增合約面積來自第三方的占比已經(jīng)超過8成，達(dá)至81.7%。在管項(xiàng)目數(shù)已經(jīng)接近1000個，達(dá)到953個，合約項(xiàng)目數(shù)接近1400個，上半年物管收入9.51億元。

其中，在管面積中差不多1億平方米來自于第三方開發(fā)商，只有7000萬平方米來自于建業(yè)地產(chǎn)及其聯(lián)營或合資企業(yè)。馬楠表示，這對公司未來的增長奠定了非常良好的基礎(chǔ)。

同時，來自第三方的合約面積已經(jīng)達(dá)到1.84億平方米，來自建業(yè)地產(chǎn)大約9800萬平方米水平。

“新增在管面積方面，可以看到2023年上半年，來自第三方的外拓已經(jīng)占據(jù)了超過半壁江山，新增合約面積的話，來自于第三方的外拓項(xiàng)目更是超過了6成?！?/p>

一系列數(shù)據(jù)都顯示，無論是在管面積還是合約面積，第三方外拓已成為建業(yè)新生活著力發(fā)展的方向。

王俊預(yù)計，在未來的3-5年，第三方外拓，將作為建業(yè)新生活面積增長的主要來源。第三方外拓，不僅要量，還要有質(zhì)。

可以看到，發(fā)力第三方外拓，出發(fā)點(diǎn)是降低對地產(chǎn)集團(tuán)的依賴與風(fēng)險影響，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長。史書山就表示，尤其今年開始，公司刻意控制了外拓節(jié)奏，因?yàn)檫^去幾年外拓增長非常多，想通過這兩年實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長。

為此，建業(yè)新生活還撤出了部分“質(zhì)量不高”的項(xiàng)目：“過去幾年我們接了一些政府的樓盤，項(xiàng)目付款不好的，我們主動進(jìn)行撤場；對于虧損的項(xiàng)目我們也有意地進(jìn)行撤場；包括建業(yè)地產(chǎn)這一塊，實(shí)際上是逐漸的有所收縮。”在主動控制外拓節(jié)奏的影響下，該公司上半年新增合約面積為949萬平方米（2022年中期新增合約面積1789萬平方米）。

王俊介紹，除了繼續(xù)聚焦傳統(tǒng)物管服務(wù)之外，建業(yè)新生活還在積極拓展業(yè)務(wù)范圍，尋找新的盈利點(diǎn)。

如通過對中原建業(yè)輕資產(chǎn)的在建項(xiàng)目進(jìn)行分析，找了一些現(xiàn)金流收入利潤方面都表現(xiàn)非常好的項(xiàng)目進(jìn)行合作，鎖定了獨(dú)家的車位銷售權(quán)?！罢麄€合同期限一年，如果對應(yīng)的這些商鋪、車位提前銷售，也可以提前收回保證金。如果沒有銷售出去，一年之后就會退回保證金?！?/p>

他還強(qiáng)調(diào)，資金都是由第三方合作伙伴和中原建業(yè)一同進(jìn)行管理，所以資金的安全性是可以保證的?！岸疫@些小區(qū)本身都是由建業(yè)新生活來進(jìn)行物業(yè)管理，所以進(jìn)行車位銷售的時候，我們也無需增加額外的這個人手，我們直接在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行銷售就可以了。”

副總裁于菲也在投資者會上透露：“上半年比較有成果的一些業(yè)務(wù)，比如說我們承接了多業(yè)態(tài)的產(chǎn)業(yè)園的增值服務(wù)，承接了汽車的4s店，以及更多的體驗(yàn)中心等等的案場服務(wù)，以確保我們后續(xù)業(yè)務(wù)收入的穩(wěn)定性。”

展望未來，王俊抱持樂觀態(tài)度：“自2022年下半年開始，從中央到地方，各級政府紛紛出臺政策規(guī)定，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。受到國家政策提振影響，市場信心逐漸恢復(fù)，新一輪的周期已經(jīng)開啟，為行業(yè)前景帶來憧憬。”

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