央行、金融監(jiān)管總局：降低存量首套住房貸款利率，下調(diào)購房首付比例！最新解讀→

官宣！房貸重磅利好落地。

8月31日晚，央行、國家金融監(jiān)管總局連發(fā)多個重要通知，市場一直期盼的降低存量首套住房貸款利率終于出臺。

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據(jù)計算，如果購房者當初最高是按6%左右的年利率購房，調(diào)整之后，100萬30年期限的房貸，月供可從每月5995元降至5156元，最多下調(diào)840元左右。同時，下調(diào)全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例下限。

降低存量首套房貸利率

根據(jù)通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。

在存量房貸利率的調(diào)整方式上，借款人既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。

協(xié)商變更后的貸款合同利率水平，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

按照通知規(guī)定，符合條件的存量首套住房貸款是指：2023年8月31日前金融機構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

從背景來看，降低存量房貸利率已經(jīng)成為居民提前還貸潮破局的關鍵。“近年來我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負債均有訴求。同時，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，將更好地滿足剛性和改善性住房需求。”人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關負責人指出。

相關政策發(fā)布后，農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行等多家銀行火速發(fā)布公告，表示正在積極依法有序開展存量首套個人住房貸款利率調(diào)整的準備工作，通過線上、線下多渠道提供便利服務。

利率或降低100個基點以上

存量房貸利率下調(diào)后，購房者能節(jié)省都少錢？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉進行了大致的計算，大部分存量房貸發(fā)生時最低下限是4.65%，購房者當初最高是按6%左右購房，調(diào)整之后，100萬30年期限的房貸，月供可從每月5995元降至5156元，最多下調(diào)840元左右。

“對于存量房貸，特別是年利率在5%-6%的購房者，很可能房貸能降低100個基點以上，但具體幅度還要視購房者與銀行協(xié)商的結(jié)果。”張大偉表示。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《國際金融報》記者表示，央行提出引導商業(yè)銀行下調(diào)存量房貸利率時，各大銀行都做出積極表態(tài)，但一直沒有落地的細則。因此，央行鼓勵貸款人向商業(yè)銀行提出申請，倒逼銀行出臺新的商業(yè)合同，置換此前的利率。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對記者表示，這次政策非常重要，具有歷史突破性。“房貸政策源于1998年租房制度改革前后，隨著商品房市場和預售制度的發(fā)展不斷創(chuàng)新，但從來沒有中途調(diào)整存量房貸利率一說，所以此次房貸政策具有歷史突破性。”他預計，9月上旬一些銀行會推出相關的房貸合同，房貸者可以科學籌劃，積極降低每月的還貸額。

2008年全球金融危機的背景下，央行也曾經(jīng)下調(diào)存量房貸利率，但當時的做法是將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大，隨后各銀行推出“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務，引起銀行搶占存量的房貸市場。

為了更好地落實此次調(diào)整，李宇嘉提出建議：“我認為應該開放商業(yè)銀行之間的競爭，比如鼓勵銀行用新發(fā)放貸款去置換原有銀行的房貸，在存量競爭的時代，按揭貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，倒逼銀行積極降低利率。”

此次存量房貸利率調(diào)整后，最先釋放的是居民的消費能力。海通證券此前表示，最直接的影響是對消費起到積極的支持作用。因為這對于居民部門而言，相當于降低了負債成本，減少了居民每個月的月供開支，邊際上對消費是有一定托底作用的。

8月31日晚間，兩部門還發(fā)布了《關于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，包括統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%，不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市。二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。

從一攬子政策來看，李宇嘉認為，國家希望在今年接下來的4個月將房地產(chǎn)市場帶動起來，從而實現(xiàn)全年房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

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