建設銀行董事長田國立3月25日在出席中國發展高層論壇2023年年會時表示，住房消費升級成為新發展階段中國房地產轉型的新引擎。消費升級的過程就是租賃發展的過程，隨著住房消費升級，中國房地產的交易形態發?了重?變化，“?租賃時代”呼喚更加專業化、規范化、品質化的管理機構，通過深化社會分?推動經濟效率不斷提升。但房地產轉型和租賃市場發展?常需要?期資本進?，同時需要??發展資本市場，特別是以REITs為代表的不動產股權投資產品。

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住房消費升級將成為中國房地產轉型新引擎

田國立表示，房地產是國?經濟的?柱產業，討論內需繞不開房地產。過去??多年，中國房地產業有??撐了全球規模最?、速度最快的城鎮化進程，參照發達國家80-90%的平均?平，中國城鎮化?少還有15個點的空間。從國際經驗看，發達國家城市化率達到65%以后，開發建設增速放緩，但房地產消費升級需求明顯增加并且具有相當的穩定性。

近年來，中國房地產市場的供需關系和主要?盾發?深刻變化。田國立認為，隨著?活條件改善，城鄉居?升級住房消費的愿望?分強烈，與居住相關的裝修設計、家具家電、智能設備、物業管理、租賃服務等迅猛發展。中國有14億??和還在增?的4億中等收?群體，城鎮化潛?和升級的房地產消費需求將為城市更新、資產盤活及房地產上下游產業鏈投資提供新機遇。

“消費升級將成為中國房地產轉型的新引擎，成為撬動從消費到投資、再到消費的經濟增?‘?輪’的重要?撐。”田國立稱。

在消費升級階段，消費的?的就是獲得各種服務，享受包括住房在內的各種不動產的使?權。田國立認為，消費升級的過程就是租賃發展的過程，包括通勤、教育、養?、旅游、辦公等所有與房地產有關的?剛性需求，都可以?且更適合通過租賃的?式解決。例如，城市有很多閑置的辦公樓宇和?房，通過盤活改造可以把它們轉化為年輕?低成本的創業空間，激活社會財富。

田國立還認為，隨著住房消費升級，中國房地產的交易形態發?了重?變化，“?租賃時代”呼喚更加專業化、規范化、品質化的管理機構，通過深化社會分?推動經濟效率不斷提升。同時，也需要進?步完善相關法律和政策，讓租房和買房獲得差不多的公共服務。

“對中國住房市場??，突出的問題是如何滿?3億新市?的住房需求。新畢業?學?、新就業形態勞動者等群體租房需求不同。”田國立稱，?前租賃市場9成都是個?房東，房源品質不?，租賃關系也不穩定。要??發展機構化、專業化、?期化的住房租賃項?，滿?多樣化住房需求。

房地產轉型和租賃市場發展需要長期資本進入

房地產轉型和租賃市場發展也意味著金融支持形態也會發生變化。據田國立介紹，近年來，建?推出“住房租賃”戰略，創新住房租賃產品，試點設?住房租賃基?初步構建起了集股權投資、信貸?持、租賃運營、REITs上市為?體的住房?融閉環服務體系，通過實踐感受到，中國住房租賃的商業模式已經逐步形成，商業可持續性不斷提升。

田國立認為，之前房地產開發主要依靠銀?貸款，資產負債率?，集聚了較?的?融?險。現在更多要通過盤活存量不動產、升級改造后滿?消費者的需求。這個業務跟??密切相關，相對?較穩定，但?常需要精耕細作、長期運營，收益率也不會很?，像以前那種暴利是不可能了。

因此，田國立表示，產業轉型升級需要更多引?保險資?、養??、年?等“長錢”，它們追求的是長期穩定的回報，對于短期市場波動有?定承受能?。同時，需要??發展資本市場，特別是以REITs為代表的不動產股權投資產品，通過所有權、經營權和使?權的分離，讓專業的?盤活不動產，經營好不動產，也為社會提供相對中等?險和穩定回報的?融產品，避免?眾炒房，促進建??融與房地產良性循環機制。

“REITs將成為當前擴內需、促轉型、推動經濟?質量發展的重要抓?，涵蓋城市基礎設施和不動產經營等業態。”田國立稱。

3月24日，證監會發布了《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》（以下簡稱《通知》），進一步推進REITs常態化發行工作。《通知》拓寬試點資產類型，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

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