21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道見習(xí)記者 張欣 北京報道

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“這是要放大招了！”、“出王炸了！”“這是繼2008年之后第二次普調(diào)！”……8月31日晚，央行和國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布稱，將全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例下限調(diào)整為首套20%，二套房30%，同時下調(diào)二套住房利率，這一政策釋放瞬間引爆輿論。

當(dāng)日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》，并回答了記者提問。

針對此次差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化的重點，兩部門表示，一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

二是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點。各地可按照因城施策原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

多位地產(chǎn)分析人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，該政策之所以被熱議，是因為市場期待已久，而近來房地產(chǎn)市場低迷，也迫切需要落到實處的利好政策。據(jù)了解，該政策僅是設(shè)定了一個首付比例底線，對于以一線城市為主的這種首套二套執(zhí)行較高首付的標(biāo)準(zhǔn)，究竟是否會調(diào)整，還得依據(jù)“因城施策”。對于行業(yè)期待的房地產(chǎn)市場上行拐點是否即將到來，專家有不同看法。

一線城市是否會調(diào)整，還得依據(jù)“因城施策”

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，結(jié)合8月25日三部門聯(lián)合發(fā)布的“認(rèn)房不認(rèn)貸”，一些限購城市過去可能對二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)比較高，所以居民需支付較高的首付，在執(zhí)行了認(rèn)房不認(rèn)貸之后，其房屋就由二套變成了首套。這一次又對首套房首付下限做出了調(diào)整，這意味著過去大批可能“被二套”的購房家庭，在當(dāng)下能夠充分地運(yùn)用信貸杠桿，提前滿足其購房需求。

不過，郭毅表示該政策僅是設(shè)定了一個首付比例底線，高線并未調(diào)整。如果再給一個上限，那么政策在落地執(zhí)行上會有更大的調(diào)整空間。但現(xiàn)在只設(shè)定了一個底線，沒有設(shè)定上限，對于以一線城市為主的這種首套二套執(zhí)行較高首付的標(biāo)準(zhǔn)，究竟是否會調(diào)整，還得依據(jù)“因城施策”。

“總體來看，近期政策對首套剛需和二套改善的購房支持的力度正在不斷加大。”郭毅稱，目前政策寬松已是大勢所趨，雖然當(dāng)下只有廣州和深圳給出了一個明確的信貸執(zhí)行落地政策，京滬還在按兵不動，但是整體寬松的信號已經(jīng)非常清晰。如果京滬也在信貸方面給出寬松的實際落地舉措的話，將對全國的一二線樓市信心，起到根本性的拉動作用。

“這是繼2008年金融危機(jī)之后第二次全國范圍內(nèi)允許這樣的普遍調(diào)整，力度算很大。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者。他表示，該政策具有靈活操作的空間，不同城市可以根據(jù)自己的特點靈活執(zhí)行。以首套房首付比例來說，比如一些三四線城市弱一些，可能會一竿子降到底，即直接降到兩成。但一線城市整體需求較大，可能會先降0.5成，如果市場還沒有明顯的反饋的話，再降0.5成或者一成。

張宏偉表示，其實目前一部分二線城市、三四線城市首付已經(jīng)降低至兩成了，在這樣的市場背景下，首套剛需的交易量也并沒有被完全激活。事實上，首套首付比例的降低，影響較大的城市為一線城市、強(qiáng)二線，比如上海首套房現(xiàn)在首付3.5成，如果降低至兩成，那就大幅度降低購房門檻。但對于首套剛需而言，更重要的其還款能力，因此收入預(yù)期或影響其還款，進(jìn)而抑制了首套購房需求的釋放。他期望后續(xù)能夠出臺針對首套住房群體的、穩(wěn)定收入增加收入的政策措施，穩(wěn)定剛需的收入預(yù)期，從而釋放其購房需求。

張宏偉認(rèn)為，首付比例降低尤其是二套房首付降低至三成，再加上三部委剛剛發(fā)布的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，形成了一套政策組合拳，有助于降低改善購房門檻，盤活北上廣深一線城市、杭州、蘇州、南京、武漢、成都等強(qiáng)二線城市的改善需求。具體來看，一線城市、強(qiáng)二線城市等城市的二套首付比例還是比較高的，例如上海二套首付比例在七成，大部分二線城市二套首付比例在4-6成。按照新政，一旦二套首付比例降低，改善需求的置業(yè)門檻會大幅度降低。

張宏偉進(jìn)一步分析稱，從當(dāng)前市場特征來看，一線城市、強(qiáng)二線等城市的改善需求群體還是有購房能力的，一旦這類城市的改善需求被激活，那么整個市場的置換鏈條被激活，對于改善需求來講，無論未來是買新房還是二手房，整個一二手房市場就會活躍起來。相反，對于一般的弱二線城市或三四線城市的改善需求來說，由于二套房首付比例的門檻本來就不算太高，基本上在3-4成，同時，改善需求的絕對量沒有一線城市、強(qiáng)二線那么大，因此政策刺激的力度和市場反應(yīng)的活躍度會相對溫和。

房地產(chǎn)市場上行拐點即將到來？

從行業(yè)角度來看，市場更期待的是，在現(xiàn)有政策組合拳下，房地產(chǎn)市場上行拐點是否即將到來？對此，不同專家有不同看法。

東方金誠國際信用評估有限公司首席宏觀分析師王青表示，考慮到本輪房地產(chǎn)支持政策全面發(fā)力后，將有效改善市場預(yù)期，特別是會對購房需求有較強(qiáng)的刺激作用，我們預(yù)計四季度樓市將出現(xiàn)趨勢性企穩(wěn)回暖過程，本輪房地產(chǎn)周期的上行拐點即將到來。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉亦表示，近期一攬子的政策揭示出一個重要信息：國家希望剩下的四個月能夠帶動房地產(chǎn)市場，從而實現(xiàn)全年房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。目前他對房地產(chǎn)市場傾向于樂觀看法，預(yù)估2023年全年房地產(chǎn)市場銷售面積將比去年同期增長5%，同時，預(yù)計今年第四季度和9月，房地產(chǎn)市場會形成比較明顯的增長態(tài)勢。

但郭毅表示要冷靜看待該政策對房地產(chǎn)市場的拉動效應(yīng)，不同城市的政策實施效果和力度都會有不同變化。她表示，一些強(qiáng)二線城市可能效果會略微明顯，尤其是一些限價相對執(zhí)行嚴(yán)格的強(qiáng)二線城市。對一線城市而言，如果京滬也落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，那么兩個政策協(xié)同來執(zhí)行的話，對于一線城市購房家庭的這種拉動作用可能會更強(qiáng)。因為一線城市整體購房需求基數(shù)大，居民消費(fèi)能力強(qiáng)。但持續(xù)的效果可能還是要看更多的既往的限制性的措施是否有可能出現(xiàn)破局，比如通州的雙限購政策、限售限價等政策是否有機(jī)會松綁。只有真正讓購房者感知到未來的房價存在上升空間，他們才會有動力，或者說敢于在當(dāng)下高杠桿買房。

張宏偉亦認(rèn)為，對于首套剛需來講，首付比例降低只是一方面，更重要的是后面20—30年每個月房貸還款的費(fèi)用。現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)與收入預(yù)期都不穩(wěn)定，有可能影響首套購房者還款，進(jìn)而抑制了首套需求的釋放。因此，期望后續(xù)有針對首套住房群體的、穩(wěn)定收入增加收入的政策措施出臺，穩(wěn)定收入預(yù)期，這樣也就能夠穩(wěn)定首套房的需求。“這樣首套房首付比例降低至兩成才有實際的意義，需求才會真正實現(xiàn)和釋放。”張宏偉稱。

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