本文來源：時代財經 作者：劉新歌

深圳執行了16年的“限外令”或迎來調整。

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據中國房地產報9月7日報道，深圳非住宅類的商業辦公物業、商務公寓等對港澳居民放開。深圳市住房公積金管理中心相關人士表示，相關政策調整是否對外發布尚未明確，但近期港澳居民購買深圳市商用物業可以網簽。

深圳多位房產中介則對時代財經確認上述消息屬實，“對港澳人士取消限購了，港澳人士可以以個人名義購買商辦類物業，無須注冊公司，而且不限套數、隨便買。”在部分區域，尤其是靠近羅湖口岸的區域，政策效應似乎已經顯現。深圳羅湖區一位房產中介對時代財經稱，這兩天很多香港客戶來咨詢仁恒置業旗下的仁恒深之源（項目備案名為仁恒世紀大廈）。“9月7日晚上，雖然大雨，還有一個客戶來購買了一套200多平方米的大平層公寓。”

在此之前，深圳商辦產品的銷售受“限外令”影響，港澳臺地區居民和華僑及境外個人不能購買用于辦公所需的商品房。

本世紀初，隨著房地產市場的興起，大量境外購房者進入，“境外購房團”頻頻出現。2006年7月11日，原建設部、商務部等六部門頒布了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》（建住房〔2006〕171號），嚴格限制境外機構和個人在境內購房。

作為樓市最熱的城市之一，深圳也是較早實行“限外令”的城市之一。2007年7月，深圳國土資源和房產管理局發布的《關于規范境外機構和境外個人購買商品房的通知》（以下簡稱“《通知》”）規定，境外機構（經批準從事經營房地產業的企業除外）只能購買用于辦公所需的商品房（辦公類），港澳臺地區居民和華僑、在境內工作、學習超過一年的境外個人只能購買一套用于自住的商品房（住宅類）。

“限外令”效果明顯。深圳中原地產董事總經理鄭叔倫曾表示，“限外令”后，深圳商辦市場自2011年以來一直較為低迷，缺乏香港客戶投資是最重要的一個因素。“香港客戶在深圳商辦市場一直扮演著重要角色。‘限外令’之前，在中原工商鋪（特別是商鋪部）成交比例中，香港客戶一度超過50%。”

鄭叔倫因此認為，一旦“限外令”取消，香港客戶無需注冊公司，即可以個人名義在深圳購買公寓、寫字樓、商鋪等商辦物業，屆時香港客戶將大量涌入，深圳商辦地產將迎來春天。

在多位業內人士看來，深圳向港澳人士放松商辦物業的購買限制，是大灣區融合發展中的必然趨勢。美聯物業全國研究中心總監何倩茹對時代財經稱，在大灣區整體發展的引領之下，各個城市融匯發展、打破進入壁壘是必然的事。這次政策調整，也是為了讓港澳人士擁有同等的購買權利。

國家高端智庫CDI研究員宋丁則認為，過去這些年來，深圳的寫字樓、商鋪等工商物業發展很快，因此積累了大量產品。但由于市場原因，商辦類產品去化較慢、空置率較高，這給引進港澳人士購買留出了供給空間。

而深圳商辦市場也亟需政策春風。戴德梁行數據顯示，2023年上半年，深圳甲級寫字樓市場迎來持續高供應，導致全市整體空置率上行，年中深圳甲級寫字樓市場錄得24.5%的空置率，半年上升1.6個百分點。同時，甲級寫字樓平均租金差不多回到2013年的水平。

不過，商務公寓近年供應量有所下滑。為打擊炒房行為，深圳于2020年停止了商務公寓新增的審批，鼓勵已批商務公寓項目轉為可售型人才房，同時減少商業用地比例、增加居住及配套用地比例。

但樓市銷售不振，商辦產品去化尤其困難。深圳中原研究中心數據顯示，今年7月單月，商務公寓網簽175套，環比下降57.4%；商辦及其它網簽297套，環比下降61.0%。

一些商辦類項目不得不大幅降價。今年8月，仁恒深之源推出“備案價打5折”的促銷，稱“原價9.8萬元/平方米，現價僅需3.89萬元/平方米”。上述羅湖區房產中介對時代財經稱，目前項目均價約4萬元/平方米，帶裝修，裝修標準為8000元/平方米。

據經濟觀察報報道，仁恒深之源已經開盤兩年，去年價格在6萬元/平方米左右。這次政策給該項目帶來去化的機會。“項目離關口（指羅湖口岸）近。對剛出的這個政策，如果有購買意向，開發商可以先為客戶鎖定房號。若后續網簽不了，定金會退還。”

也有業內人士對政策效應持觀望態度。何倩茹認為，政策放松對商業市場會帶來一定的正面影響，最直接的是會帶動成交量的上升，但由于深圳商用物業庫存量偏高，政策對價格的帶動應該沒那么快顯現出來。

深圳房產中介吳鵬（化名）對時代財經稱，“因為出了政策利好，市場的確會比之前好一些，但如果是投資，想短期內賺錢，比較難，還是要長期持有。”他建議優先考慮“真公寓”，即可以申請學位、帶陽臺、通燃氣、民用水電標準的公寓產品。

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