吳璟：應(yīng)對分散式房源推行輕資產(chǎn)托管模式

《住房租賃條例》（簡稱《條例》）將于9月15日起正式施行，這是我國住房租賃領(lǐng)域首部國家級行政法規(guī)。清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟認(rèn)為，《條例》的出臺對于加快建立租購并舉的住房制度，促進(jìn)住房租賃市場和租賃行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。

推動機(jī)構(gòu)對分散式房源集中管理

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速和人口流動常態(tài)化，我國租房群體持續(xù)擴(kuò)大，特別是在一二線城市，租房已成為新市民、青年人解決居住問題的主要途徑。

吳璟介紹，當(dāng)前，長租住房和保障性廉租住房為相當(dāng)一部分新市民提供了品質(zhì)居住解決方案。

但對于當(dāng)前房屋租賃市場格局，吳璟認(rèn)為，以家庭自有房源為主的分散式房源在當(dāng)下以及未來相當(dāng)長一段階段，依舊是租賃供應(yīng)的主流。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年我國總體租賃住房套數(shù)為9100萬套，個(gè)人租賃房源占比超過八成。而占據(jù)主流的分散式房源，卻面臨三大問題：在產(chǎn)品端，分散式房源普遍存在房齡較長、設(shè)施老化、配置不全、隱患較多等問題；在服務(wù)端，租客的需求越來越個(gè)性化、專業(yè)化，而個(gè)人房東的服務(wù)往往難以滿足；在管理端，大量的分散式個(gè)人房源缺少專業(yè)化、規(guī)模化、平臺化的規(guī)范運(yùn)營管理。這些問題導(dǎo)致房東與租客之間產(chǎn)生諸多矛盾，阻礙了房屋租賃市場健康發(fā)展。

對此，吳璟表示，對規(guī)模巨大的分散式房源更應(yīng)推動由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行集中式管理。讓在模式、產(chǎn)品、服務(wù)、科技等領(lǐng)域更為專業(yè)的住房租賃企業(yè)，對分散房源集中管理，以輕資產(chǎn)托管模式推動房地產(chǎn)市場存量提質(zhì)，為市民構(gòu)建好租好住的品質(zhì)租賃市場。

輕資產(chǎn)托管企業(yè)需具有“規(guī)模和專業(yè)”門檻

吳璟認(rèn)為，《條例》的出臺，明確了住房租賃企業(yè)的市場主體身份，也為住房租賃企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了從業(yè)更加規(guī)范、競爭更加公平的市場環(huán)境，有利于推動住房租賃企業(yè)以輕資產(chǎn)托管模式，對分散式房源進(jìn)行房屋改造和服務(wù)升級。

對于分散式房源存在的規(guī)模巨大、房源老化和房東服務(wù)能力不足等問題，吳璟認(rèn)為，這就對從事輕資產(chǎn)托管的住房租賃企業(yè)提出了“規(guī)模和專業(yè)”兩大門檻。首先，不具備相當(dāng)規(guī)模的企業(yè)無法實(shí)現(xiàn)對大量分散出租房源的覆蓋，更難以承擔(dān)對托管房源進(jìn)行房屋老化設(shè)備改造更新的資金要求。其次，專業(yè)能力不足的企業(yè)難以滿足當(dāng)前租客多元化服務(wù)需求，品質(zhì)居住也無從談起。

從規(guī)模和專業(yè)的角度看，貝殼惠居推出的“貝殼省心租”輕資產(chǎn)托管服務(wù)，就響應(yīng)了當(dāng)前租賃市場發(fā)展需求。在規(guī)模上，“貝殼省心租”依托貝殼人店網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢（全國5萬余家門店、約49萬活躍經(jīng)紀(jì)人)發(fā)展迅速。截至2024年底，“貝殼省心租”累計(jì)服務(wù)業(yè)主與租客已超180萬；在專業(yè)上，“貝殼省心租”依托全鏈路數(shù)字化管理系統(tǒng)，為業(yè)主和租客提供覆蓋租前、租中、租后的全生命周期服務(wù)。

貝殼惠居“貝殼省心租”所代表的輕資產(chǎn)托管服務(wù)模式通過整合分散化房源、提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，以“租金平進(jìn)平出+服務(wù)收費(fèi)”的透明機(jī)制，覆蓋從租客精準(zhǔn)匹配、租金代收代繳到日常維修維護(hù)、租賃糾紛協(xié)調(diào)的全周期服務(wù)。這種模式既保障了業(yè)主的資產(chǎn)收益權(quán)益，又滿足了租客對優(yōu)質(zhì)租后服務(wù)的核心需求，將推動行業(yè)價(jià)值邏輯發(fā)生深刻變革。

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